En matière d’investissement immobilier, il peut être pertinent d’avoir recours à des solutions d’optimisation fiscale, en particulier lorsque vos revenus sont hautement imposés. C’est notamment le cas lorsque vous bénéficiez de revenus locatifs. Dans ce registre, un outil se distingue : le déficit foncier. Focus sur cette méthode, son fonctionnement, les avantages fiscaux qui peuvent en découler, et ses limites.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque vous percevez des revenus locatifs, il peut arriver que la totalité des sommes perçues sur vos loyers soit inférieure au montant des charges qui vous incombent et qui sont générées par ces biens locatifs. C’est typiquement le cas lorsque vous entreprenez des travaux dans les appartements ou les maisons que vous louez, et que le montant de ces travaux est supérieur aux recettes issues de la location. C’est dans une configuration de ce type que le dispositif du déficit foncier est accessible, et qu’il peut être utilisé en tant que solution d’optimisation afin de bénéficier d’une déduction d’impôts.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Lors de votre déclaration de revenus locatifs au centre des impôts, les loyers que vous percevez sont imposés après déduction des charges afférentes à votre bien immobilier. Ces charges sont constituées notamment des divers frais d’assurance liés à la propriété, des coûts de gestion, des éventuels intérêts à rembourser sur un crédit immobilier, et des frais de travaux divers permettant l’entretien du ou des logements concernés. Comme indiqué précédemment, si le total de ces charges est supérieur aux revenus locatifs, il y a déficit foncier. Vous devez effectuer ce calcul au regard de l’ensemble des revenus fonciers bruts. Même si la différence entre les revenus fonciers issus de l’un de vos logements et les charges est positive, c’est sur l’ensemble de vos biens immobiliers qu’il conviendra de voir si cette différence est négative.
Lorsque ce cas se présente, vous pouvez déduire cette différence négative de votre revenu imposable global, et ce, dans la limite de 10 700 euros par an de déficit foncier. En cas d’excédent, celui-ci est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, ainsi que les charges liées aux intérêts d’emprunt, qui elles ne sont pas déductibles de votre revenu global.
Cette solution apparaît donc comme un dispositif d’optimisation fiscale particulièrement intéressant, qui permet à la fois d’entretenir son patrimoine immobilier tout en bénéficiant de réductions d’impôts non négligeables. Il convient de développer davantage les atouts et limites de cet outil fiscal.
Avantages et inconvénients du déficit foncier
Atouts
La force de ce système réside essentiellement dans la double utilisation qui peut en être faite. Dans le cas de travaux absolument nécessaires, cette déduction peut permettre d’équilibrer un budget et d’alléger le poids des charges foncières indirectement par le jeu de l’imputation. Une respiration financière toujours bienvenue, en particulier lorsque les travaux n’étaient pas prévus. À l’inverse, le déficit foncier peut parfaitement s’intégrer à une logique d’optimisation planifiée : ainsi, pour certains hauts revenus, il peut s’avérer pertinent d’engager des travaux de rénovation même peu urgents, afin d’alléger la pression fiscale sur l’ensemble du revenu imposable.
Contraintes et limites
Si ce système ne présente pas réellement d’inconvénient, il est assorti d’un certain nombre de contraintes et de limitations qu’il convient de bien étudier avant de miser sur lui. Tout d’abord, tous les types de travaux ne peuvent pas concourir au déclenchement de cet aménagement. Ainsi, les frais engendrés par une construction ou l’agrandissement d’un logement ne peuvent être déductibles.
Ce système impose également une planification à long terme, notamment dans l’optique d’une future vente du bien. Si vous réalisez des travaux dans le logement occupé par votre locataire, et que vous recourez à la déduction des charges locatives de votre revenu imposable, vous ne serez plus en mesure de déduire le montant desdits travaux de la somme imposable sur la plus-value potentielle réalisée lors d’une vente ultérieure. Un aspect à garder en mémoire si vous comptez vous séparer de votre bien un jour.
Le dispositif fiscal par tranche sur le territoire français induit que cette optimisation sera particulièrement favorable aux hauts revenus imposables. Si vous jouissez de revenus fonciers mais que vous êtes faiblement imposable par ailleurs, l’outil vous sera profitable dans une moindre mesure, tandis que d’autres, selon les situations, pourront passer dans la tranche inférieure rien que par le recours à cet avantage.
Autre contrainte : cet avantage ne peut être sollicité que dans le cadre du régime réel et si vous utilisez cet aménagement, vous serez dans l’obligation de continuer à louer votre bien durant les trois années suivantes.
L’expertise DLCP
N’hésitez pas à nous solliciter afin de déterminer si vous êtes éligible au dispositif de déficit foncier, et si cette pratique peut vous être profitable. Nos conseillers en gestion de patrimoine sauront, à l’aune de leur expertise financière, juridique, et fiscale, vous prodiguer les meilleurs conseils dans le respect de votre intérêt et en toute indépendance.
