L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français établi en 2018, remplaçant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à son prédécesseur, cette taxe se concentre exclusivement sur les actifs immobiliers des contribuables, excluant ainsi les autres formes de patrimoine telles que les placements financiers ou les biens mobiliers. L’IFI concerne les personnes physiques résidant en France dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
Définition du Patrimoine Imposable à l’IFI
Le patrimoine immobilier soumis à l’IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable. Cela inclut :
- Les immeubles bâtis (résidences principales et secondaires).
- Les terrains à bâtir.
- Les parts de sociétés détenant des biens immobiliers (exemple : SCI, SCPI, OPCI).
L’IFI ne s’applique qu’aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. L’assiette de l’impôt est calculée après déduction des dettes contractées pour l’acquisition des biens immobiliers et de certaine décoté, toléré par le législateur. Le barème de l’IFI est progressif, avec des taux allant de 0,5% à 1,5%.
Comme évoqué le seuil de déclanchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, mais son barème d’imposition débute à 800 000€ soit 2 500€ d’IFI à payer pour la fraction comprise entre 800 000€ et 1,3 million d’euros.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, en fonction de la nature ce celui-ci, l’imposition sera différente.
Patrimoine Immobilier Professionnel et IFI
Pour les chefs d’entreprise, une distinction essentielle doit être faite entre le patrimoine immobilier privé et le patrimoine immobilier professionnel. Le patrimoine immobilier professionnel regroupe les biens immobiliers utilisés pour l’activité économique de l’entreprise. Ces biens peuvent bénéficier d’exonérations ou d’abattements spécifiques dans le cadre de l’IFI.
Les conditions à respecter pour bénéficier des exonérations et abattements sont :
- L’activité professionnelle doit être exercée de manière effective par le propriétaire.
- Les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’activité professionnelle.
Par exemple, les locaux commerciaux d’un entrepreneur individuel, ou les immeubles utilisés par une société dont le chef d’entreprise est le propriétaire et exerce une activité opérationnelle, peuvent être exonérés.
De plus, pour bénéficier de l’exonération du patrimoine immobilier professionnel, le chef d’entreprise doit répondre à certains critères :
- Il doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
- Il doit être le principal dirigeant de l’entreprise et détenir une participation significative (généralement plus de 25% des parts).
L’objectif est de s’assurer que les biens immobiliers concernés sont effectivement utilisés pour l’activité professionnelle et non pas pour la gestion de patrimoine privé.
En dehors de l’exonération totale, certains abattements peuvent être appliqués au patrimoine immobilier pour le calcul de l’IFI.
Abattement de 30% sur la Résidence Principale
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale. Cet abattement est destiné à alléger la charge fiscale des contribuables propriétaires de leur résidence principale. Cependant, cet avantage ne s’applique pas aux résidences secondaires ou aux autres biens immobiliers.
Concernant les biens de rapport, il existe des tolérances admises par le législateur. Celle-ci ne sont pas d’ordre juridique. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour être accompagné et se couvrir de tout risque de reprise. En effet, le délai de reprise pour l’IFI est de 3 ans, jusqu’au 31 décembre de l’année.
Abattements pour les Parts de Sociétés
Les parts de sociétés, comme les SCPI ou les SCI, peuvent bénéficier de certains abattements, à condition que les biens immobiliers détenus par ces sociétés soient utilisés à des fins professionnelles par le chef d’entreprise. Si les parts de la société sont détenues directement par le chef d’entreprise et que la société elle-même est soumise à l’IFI, des abattements peuvent être appliqués en fonction de la structure de détention et de l’utilisation des biens.
Déduction des Dettes
Les dettes contractées pour l’acquisition, la réparation ou l’entretien des biens immobiliers peuvent être déduites de l’assiette de l’IFI. Cela inclut les emprunts hypothécaires ou les crédits liés aux travaux de rénovation. Pour les chefs d’entreprise, il est crucial de distinguer les dettes liées au patrimoine professionnel et celles relatives au patrimoine privé.
Attention, dans le cadre d’une opération de vente à soit même immobilière (OBO Owner Buy Out), le législateur a prévu que la souscription de prêts par une entreprise contrôlée par le cédant pour acheter un bien lui appartenant ne sont pas déductible et ne réduisent pas l’assiette de l’IFI. (article 973-II-1° du CGI Code général des Impôts)
Déclaration
La déclaration de l’IFI se fait en même temps que la déclaration des revenus. Les contribuables doivent remplir un formulaire spécifique (formulaire 2042-IFI) détaillant l’ensemble de leur patrimoine immobilier, les valeurs estimées et les dettes déductibles. Les chefs d’entreprise doivent veiller à bien documenter l’affectation professionnelle des biens immobiliers pour bénéficier des exonérations et abattements. Il faut également anticiper un changement de destination pour le bien immobilier professionnel. Imaginez un départ à la retraite et un bien de plusieurs smillions d’euros qui passe à l’actif taxable . Cela aura des répercutions fortes sur l’imposition.
Conseil et Accompagnement
Compte tenu de la complexité des règles de l’IFI, il est recommandé de se faire accompagner par des experts fiscaux ou des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels peuvent aider à :
- Réaliser des évaluations précises des biens immobiliers avec des agents immobiliers
- Structurer les opérations de détention et de financement avec des courtiers en crédits
- Assurer la conformité des déclarations fiscales avec un expert-comptable ou avocat
Conclusion
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) représente une charge fiscale importante pour les contribuables disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, en particulier pour les chefs d’entreprise. Cependant, grâce à des mécanismes d’exonération et d’abattement, les chefs d’entreprise peuvent optimiser leur fiscalité en s’assurant que leurs biens immobiliers sont utilisés à des fins professionnelles. Une bonne compréhension des règles de l’IFI, combinée à une planification stratégique et à un accompagnement par des experts financiers, permet de gérer efficacement son patrimoine immobilier et de minimiser l’impact de cet impôt. Pour les chefs d’entreprise, le patrimoine immobilier professionnel est non seulement un outil de travail essentiel, mais aussi un levier de création de patrimoine et d’optimisation fiscale possible.
Si vous souhaitez connaître les schémas d’optimisation pour une gestion optimale de vos impôts, contactez tout de suite le cabinet DLCP Conseil & Patrimoine.
