L’investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location, est un bon moyen d’assurer sa retraite et de transmettre un patrimoine à ses proches. Il est possible de s’engager dans un investissement locatif sans devoir débourser des sommes conséquentes.
Pourquoi envisager l’investissement locatif?
L’investissement locatif vous permet de placer votre argent dans la pierre, qui est une valeur sûre, à moindre coût. Vous pouvez acheter un bien immobilier soit dans le neuf, soit dans l’ancien, grâce aux multiples dispositifs mis en place par l’État pour faire face à la pénurie de logements. Des programmes immobiliers neufs sont en cours sur l’ensemble du territoire, mais la rénovation des cœurs de ville offre de nouvelles opportunités aux investisseurs.
La rentabilité brute expliquée de l’investissement locatif
Voici les clés pour comprendre la rentabilité brute de l’achat et de la mise en location : on divise le loyer annuel perçu par le prix d’acquisition multiplié par 100. Ce calcul donne le rendement brut annuel, hors charges. Le taux est nettement supérieur aux placements bancaires classiques et la pierre reste une valeur sûre que vous pouvez revendre. Reste à voir ce que vous percevrez en rendement net de fiscalité.
Comment bien préparer son investissement locatif ?
De nombreux paramètres sont à prendre en compte pour un investissement locatif réussi. Voici un aperçu des démarches à entreprendre. Il faut :
- Trouver le logement qui vous correspond, dans le neuf ou dans l’ancien, en fonction de votre projet, ou acheter VEFA ( Vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire sur plan ;
- Faire une étude de marché afin de vérifier la rentabilité du bien vous évite toute mauvaise surprise après l’achat ; l’idée est de privilégier un investissement locatif en dessous de la valeur de marché;
- Procéder à l’estimation du coût des travaux, afin de trouver l’offre adaptée auprès des professionnels du BTP ;
- Rechercher les meilleurs taux bancaires et les meilleurs taux d’assurances qui peuvent faire l’objet de contrats distincts ;
- Préparer le rendez-vous chez le notaire avec l’ensemble des pièces nécessaires à l’acte d’acquisition ;
- Monter l’ensemble du dossier de pré-location, le plus souvent avec une agence immobilière qui se charge de sélectionner les locataires.
Experts de l’investissement locatif:
Il est conseillé de s’adresser à un professionnel en gestion de patrimoine et un courtier en financement ou une agence pour être guidé. Ces spécialistes disposent de bases de données et de contacts dans les banques et les cabinets d’assurances. Ils peuvent aussi vous mettre en relation avec des professionnels du bâtiment afin de préparer les travaux de rénovation. Vérifier tout de même la qualité des entreprises avant tout engagement financier.
Comment acheter un logement sans apport personnel ?
Le principe de l’investissement locatif est simple : vous financez l’achat du logement par un crédit. En mettant le bien en location, vous remboursez la banque et vous pouvez même, dans certains cas, faire un bénéfice dès la première année. C’est le système de l’auto-financement qui reste rare lorsque les taux sont élevés.
Comment financer son investissement locatif à crédit ?
- Faut-il un apport personnel ? Vous pouvez financer le bien avec un apport limité aux frais de notaire, ou un montant équivalent à 10 % du prix d’acquisition auxquels s’ajoutent les frais notariés ;
- Financer le bien 100 % à crédit : aucun apport n’est demandé. La banque vous prête l’intégralité de la somme pour l’achat du bien immobilier. Il est plus intéressant de faire un crédit entre 20 et 25 ans, si cela est possible que sur moins; vous aurez ainsi moins de remboursement mensuel et plus de cash flow (qui paieront de futurs travaux ou permettront d’investir une somme plus importante en ayant des financements sur une durée plus longue).
Prélèvement à la source : qu’est-ce que ça implique en matière d’endettement ?
Les critères bancaires pour l’attribution des prêts immobiliers restent identiques malgré le prélèvement à la source. L’endettement ne doit pas dépasser 33 % en général. Le calcul s’effectue sur le net avant impôt qui figure sur les fiches de paie. Les banques ont tout de même de la marge pour dépasser ces proportions pour un investissement locatif.
Différents dispositifs d’investissement locatif
Devant la demande croissante de logement, compte tenu d’un parc immobilier locatif trop limité, le gouvernement a mis en place différents dispositifs afin d’encourager l’investissement locatif, dans le neuf et dans l’ancien.
Déductions au titre de l’amortissement des logements neufs
- Loi Besson, dont les plafonds de ressources des locataires sont arrêtés pour 2019 ;
- Loi De Robien qui offre plusieurs dispositifs : le classique et celui qui s’applique aux ZRR (zone de redynamisation rurale).
Déductions relatives aux immeubles rénovés (assimilés neufs)
- Dispositif De Robien recentré ;
- Loi Borloo sur les immeubles neufs, avec une convention Anah (agence nationale de l’habitat) ;
- Loi Censi-Bouvard, qui s’applique au locations meublée. Le loueur devient alors LMNP (loueur en meublé non-professionnel). À ce titre, il peut récupérer la TVA sur son investissement, en plus de la réduction d’impôts de 11 % à l’impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque vous faite votre déclaration d’impôts sur le revenu, vous devez déclarer le montant les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Pour ce faire, il faut remplir une déclaration n° 2044 spéciale. Si le montant des loyers ne couvre pas l’ensemble de frais, vous déclarez un déficit foncier.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global ;
- Déficit foncier non-imputable et reportable.
Si vous louez plusieurs appartements, vous devez tout d’abord déduire les déficits fonciers des revenus positifs de même catégorie. Le montant ainsi déterminé doit être reporté sur la déclaration n°2042 (impôt sur le revenu), dans la rubrique des revenus fonciers.
En cas de déficit foncier, ce dernier vient en déduction du revenu global dans la limite de 10 700 € pour les revenus 2018. Si le montant du déficit excède 10 700 €, le surplus s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à apurement. Le report est limité à 10 ans.
Imposition des revenus fonciers après le prélèvement à la source
Les revenus fonciers positifs font l’objet de versements d’acomptes, depuis la mise en place du prélèvement à la source. Le calcul se base sur les éléments déclarés sur votre déclaration d’impôt sur le revenu 2042 en 2019 (revenus 2018). La CSG (cotisation sociale généralisée) s’applique sur les revenus perçus. En cas de vacance ou d’impayés de loyer, vous cessez de verser les acomptes.
Des mesures transitoires sont prévues par le gouvernement après le passage au prélèvement à la source. Le CIMR (crédit d’impôt modernisation et recouvrement) risque de dissuader les investisseurs de se lancer dans des travaux. En effet, le déficit foncier n’a pas lieu d’être puisqu’il est remplacé par le CIMR au titre des impôts 2018. Les déductions liées au travaux s’imputent alors sur les deux années 2018 et 2019, à raison de 100 % du prix des travaux en 2018 et 50 % en 2019.
L’optimisation fiscale concerne les gros déficits fonciers. Il est possible de déduire, en 2019, la moitié des frais de rénovation effectués en 2018. Vous reportez en outre le déficit foncier sur 2019.
Bon à savoir : la déduction des intérêts d’emprunts n’est pas possible en 2019 (année blanche fiscale due au changement de mode de recouvrement de l’impôt). Leur déduction sera possible sur les revenus fonciers des dix années suivantes, après l’année blanche de transition.
L’immobilier est composé de nombreux dispositifs complexes (Loueur meublé en réel ou en micro, lois de défiscalisation comme la Loi Pinel, société civile impôts sur le revenu ou impôts société…). Si vous souhaitez avoir l’aide d’experts financiers et immobiliers pour vous accompagner dans un investissement qui soit adapté à vos besoins, vous pouvez dès maintenant contacter le cabinet DLCP Conseil & Patrimoine.
