Quelle est l’alternative à la location nue et les revenus fonciers lors d’une activité immobilière ? Pour rappel, lors d’une mise en location d’un logement nu, deux choix s’offrent au propriétaire sur le régime fiscal. Le micro foncier qui permet de déduire un abattement de 30% sur ses revenus pour ensuite les réintégrer au revenu imposable. Le régime réel qui lui inclut en totalité les revenus issus des loyers après déduction de certaines charges. Parfois, la fiscalité peut réduire considérablement la rentabilité d’un projet locatif. Une activité immobilière « professionnelle » peut être la solution. Pour y parvenir, vous avez besoin de déclarer votre activité et de définir les conditions dans lesquelles vous allez louer votre bien immobilier. Deux statuts existent à l’heure actuelle : le statut de loueur en meublé non professionnel (ou LMNP), et le statut de loueur en meublé professionnel (ou LMP). Regardons ensembles dans le détail les caractéristiques de ces deux situations pour le loué meublé.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
La location en meublé ou location en meublé non professionnelle, communément appelé LMNP, désigne la mise à disposition d’un local d’habitation comportant plusieurs meubles réputés indispensables. En effet, un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas pour prétendre louer en meublé. Le propriétaire doit mettre suffisamment d’équipements pour permettre au locataire de vivre de manière descente. Pour connaître la liste des meubles indispensables, prière de se référer à la liste édictée par l’État. Le décret n° 2015-981 du 31/07/2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Au moment de réaliser une déclaration de début d’activité, le loueur en meublé doit choisir entre deux statuts. Le premier statut est celui de loueur en meublé professionnel, et le deuxième est celui de loueur en meublé non professionnel.
La solution la plus fréquemment employée est celle de loueur en meublé non professionnel. Pour bénéficier de ce statut, vous devez remplir certaines conditions en termes de ressources et de recettes. Par exemple, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser le plafond annuel de 23 000 euros. Également, vous pouvez disposer du statut LMNP si vos recettes représentent moins que la totalité des revenus globaux du foyer. Sur le plan fiscal, vous serez amené à choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Tout dépend encore une fois du montant de vos revenus locatifs.
Vous pouvez aussi choisir d’avoir recours au statut de loueur en meublé professionnel sous certaines conditions. Vous devez, en tant que bailleur, être inscrit au Registre du commerce et des sociétés. Ensuite, vos recettes doivent s’élever à hauteur de 23 000 euros par an et dépasser vos autres revenus d’activité. Vous pourrez ainsi faire du LMNP neuf ou du LMNP ancien.
Quels sont les avantages du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
On aura tendance à avoir recours au statut LMP lorsque les recettes dépassent 23 000 euros TTC par an. Les avantages de ce statut sont nombreux, notamment en matière fiscale. Ainsi, les bénéfices générés par une location en meublée ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers. Ils sont directement corrélés au régime des bénéfices industriels et commerciaux – ou BIC. Le loueur est ainsi en mesure de déduire plus de charges que dans le cas d’une location nue classique. Il en résulte au final une diminution du revenu imposable. L’amortissement constitue également l’une des forces du statut de LMP. Il s’agit pour vous de déduire une partie du prix du logement sur les loyers. Ce calcul amène tout naturellement à réaliser d’importantes économies d’impôts sur votre activité.
Dans le cas du micro-BIC, la déclaration porte sur un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé. Ce régime est donc intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%. Dans le cas du régime réel, vous déclarez vos charges locatives au réel – c’est-à-dire que vous déduisez de vos recettes l’ensemble des charges. Ces charges sont de plusieurs natures (intérêts d’emprunt, travaux avec facture à l’appui, taxe foncière mais aussi frais de notaire la première année). Vous déduisez aussi les amortissements lors de la déclaration – autrement dit, vous déduisez une partie du prix du logement des loyers. Vos recettes diminuent, et vos impôts aussi. Vous échappez également à la taxation des plus-values immobilières, ainsi qu’à l’impôt sur la fortune immobilière. Cet avantage fiscal est important à prendre en compte. Un conseiller financier expérimenté, prendra forcément cet élément patrimonial en considération.
Quels sont les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Dans le cas d’un loueur en meublé non professionnel, l’investisseur peut également choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel en LMNP. Tout dépend du montant des recettes locatives. En tous les cas, ce statut est avantageux pour les particuliers, car il permet de passer l’amortissement dans les charges. Le loueur en meublé ne paie ainsi que très peu d’impôts sur les revenus des loyers. Le régime d’imposition sur les plus-values se révèle ici également très avantageux, lors de la revente.
Le régime micro-BIC du loueur en meublé s’applique lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 euros. Le particulier bénéficie ici d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble des recettes locatives. La moitié des ressources est donc imposée. Ce régime est intéressant si les charges locatives sont inférieures au seuil de 50%.
Le second régime dit « réel » du loueur en meublé s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent le seuil des 70 000 euros. Le loueur peut également avoir recours à ce statut s’il renonce au dispositif du micro-BIC. Il lui est alors possible de déduire ses frais et ses charges des revenus locatifs. Les frais en question concernent par exemple les frais notariés, les intérêts liés à l’emprunt mais aussi l’amortissement du bien. Il s’agit concrètement ici de déduire une annuité sur le bien immobilier, mais également sur le mobilier et les équipements. L’amortissement LMNP a des règles spécifiques que votre comptable doit maîtriser, afin d’optimiser votre investissement. En revanche, contrairement à la location nue, en déduisant les charges et les amortissements, il n’est pas possible de créer de déficits fonciers.
Quels sont les inconvénients du LMP & LMNP ?
Le premier inconvénient de la location en meublée est d’être assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises. Mais cette taxe supplémentaire est contrebalancée par la fiscalité très avantageuse des recettes locatives. S’agissant d’une activité « professionnelle », une comptabilité est à tenir et l’aide (+ la facture d’un expert comptable peut s’avérer précieuse). Il faut par ailleurs prendre en considération la nature d’un contrat de location. Celui-ci s’étale rarement au-delà d’un an en moyenne. Une situation qui oblige le bailleur à anticiper la recherche de nouveaux locataires. Le risque est d’être confronté à des temps de latence sans loyer, ce qui est susceptible d’impacter le rendement locatif. A ceci s’ajoute la préparation des états des lieux d’entrée et de sortie, plus longue à réaliser. Très souvent, les propriétaires font appel à des prestataires délégués, ce qui se traduit par plus de frais.
Un point extrêmement important à connaître est la conséquence en cas de décès avec ce statut de loueur en meublé:
Que peut m’apporter DLCP ?
Le secteur de l’immobilier reste, à l’heure actuelle, une valeur prudente pour réaliser des investissements rentables. Il permet non seulement de compléter vos revenus mais vous donne également la possibilité de vous constituer un patrimoine. D’autre part, il existe par le biais de l’investissement locatif des effets de levier. L’emprunt vous permet ici d’augmenter votre pouvoir d’achat, de réduire vos impôts et d’assurer un patrimoine à votre famille ou vos proches. Pour vous permettre d’y voir plus clair dans la gestion d’une location en meublée, l’intervention d’une société spécialisée peut s’avérer utile. Spécialisée dans la gestion du patrimoine depuis 2008, DLCP profite d’une expertise reconnue par plus de 800 clients. L’indépendance du cabinet est sa grande force, de même que sa capacité à développer des compétences précieuses dans le domaine financier.
