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Acquérir des parts de SCPI en Nue-Propriété


DLCP - 3 août 2020 - 0 commentaire(s)

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d’investissement collectif qui vous permet d’acquérir indirectement un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise. La SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs. Elle achète et gère pour le compte de ses associés des immeubles locatifs. Elle encaisse les loyers, déduit les différentes charges (frai d’entretien, de gestion locative) puis reverse des revenus réguliers aux porteurs de parts. Les SCPI dites “de rendement” détiennent un patrimoine essentiellement composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, boutiques, etc.). L’acquisition de parts de SCPI se réalise souvent en pleine propriété, mais il est possible d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ; une autre personne (physique ou morale) détenant l’usufruit (= droit de percevoir les revenus) pour une durée temporaire.

Rappel

La nue-propriété est un élément du droit de propriété. Elle donne à son titulaire la propriété du bien mais sans en percevoir les revenus, ces derniers étant réservés à l’usufruitier.

Sur le plan économique, un investissement en nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote d’environ 20 à 35 %, selon la durée de l’usufruit, en contrepartie d’un renoncement à des loyers pour une période déterminée comprises entre 10 et 15 ans.

Le gain potentiel résulte donc de deux éléments : la valeur de l’usufruit récupérée “gratuitement” et la revalorisation intrinsèque des parts sur la durée du démembrement.

1. Valoriser son capital

Il s’agit d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI avec un usufruit à durée fixe. Une décote sur le prix d’achat des SCPI est matérialisée lors de l’achat, représentant la valeur de l’usufruit. Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante donc le prix d’achat de la nue-propriété réduit.

L’investisseur “capitalise” de fait, puisqu’il ne perçoit aucun revenu imposable pendant la première période.

2. Limiter la base taxable à l’IFI

Les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas taxables au titre de l’IFI. Corrélativement l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI (il faut un actif pour pouvoir inscrire un passif).

A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété reconstituée. Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI  à concurrence de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers qu’elles détiennent.

3. Fiscalité des SCPI en nue-propriété

Pendant le démembrement de propriété, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement de propriété. Les intérêts liés à l’emprunt éventuellement contracté pour acquérir la nue-propriété des parts de SCPI ne sont pas déductibles. A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété reconstituée.

Nature des revenus de la SCPI  Fiscalité de l’associé
Loyers Imposition au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. Pour en savoir plus, voir IR : Revenus fonciers
Revenus de placement des disponibilités de la SCPI (revenus accessoires) Imposition au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Pour en savoir plus voir IR – RCM : Produits des placements à revenu fixe
Plus-values immobilières (lors de la cession d’un immeuble par la SCPI) Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers
Vente des parts de SCPI après reconstitution de la pleine propriété Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers. Mais, lorsque l’usufruit a été reçu par extinction (à son terme), le prix de revient à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière, est la valeur de la pleine propriété des SCPI à la date d’achat de la nue-propriété

4. Avantages et inconvénients des SCPI en nue-propriété

4.1. D’un point de vue économique et juridique

Avantages Inconvénients
 Placement souple et accessible, même avec de faibles montants (généralement 10 parts minimum, soit ± 2 000 €) Placement de long terme (8/10 ans)
Obtention de revenus réguliers à l’extinction de l’usufruit sous forme de loyers (revenus fonciers) Aucune garantie en capital, ni en rendement
Aucun souci de gestion locative Frais de gestion retenus en interne par la SCPI
Mutualisation  des risques grâce à la diversification (géographique, locative) et aux différents biens détenus par la SCPI Faible liquidité des parts
Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit Pas de revenus pour payer les échéances de prêt si recours au crédit
Diversification du patrimoine

4.2. D’un point de vue fiscal

Avantages Inconvénients
 Valeur de la nue-propriété non prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs
Pas d’imposition supplémentaire sur les revenus (ni impôt, ni prélèvements sociaux) car aucuns revenus perçus
Effet de levier du démembrement de propriété (=gain de la valeur de l’usufruit)

5. Exemple d’acquisition de SCPI en nue-propriété

A titre d’illustration, il est possible d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI pour environ 68 % de leur valeur en pleine propriété, avec un usufruit temporaire de 10 ans. Avec cette hypothèse (en euros constants) :

  • Prix d’achat SCPI en pleine propriété :294 000 €
  • Prix d’achat de la nue-propriété (68 %) : 200 000 €
  • Durée de l’usufruit:  10 ans
  • Loyers à terme (4,20 %)  : 12 350 €
  • Taux marginal d’IFI :  1 %

Dans l’intervalle, ce foyer fiscal économise la taxation à l’IFI pendant 10 années. Ceci représente une économie “potentielle” de 2 000 € par an et de 20 000 € sur la période (200 000 x 1 % x 10 ans). Il en résulte un rendement théorique (en euros constants) de 3,92 %, nets de fiscalité à l’extinction de l’usufruit. En prenant en compte l’économie d’IFI, le rendement net global, sous ces hypothèses, ressort au-delà de 4,7 %.

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