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Dispositif Pinel et Denormandie : Quels avantages et différences ?


DLCP - 2 août 2019 - 0 commentaire(s)

Les pistes pour réduire ses impôts sont désormais limitées. L’investisseur acquéreur d’un bien immobilier a cependant à sa disposition deux systèmes différents offrant jusqu’à 63 000 euros de réduction fiscale (21% du prix d’un bien loué en Pinel de 300k € ou plus). Il s’agit du dispositif Pinel et du dispositif Denormandie. Quels sont leurs avantages et leurs différences ?

Quel est le principe du dispositif Pinel ?

Ce système doit son nom à la ministre du logement qui avait été à son origine. Il instaure un système de défiscalisation en facteur du contribuable qui acquiert un logement neuf pour le louer. Ainsi l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal de 12 %, de 18 % ou de 21 % du montant de son investissement. En effet, le montant de l’abattement est proportionné à la durée d’engagement : il est de 12 % pour six ans, de 18 % pour neuf ans et enfin de 21 % pour douze ans. Cet abattement est accordé au fil de l’eau. Ainsi l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 2 % par an pendant les neuf premières années (ou pour un engagement limité à six ans), puis de 1 % de la dixième à la douzième année (dans le cas d’un engagement de douze ans).

Quelles sont les conditions d’accès au dispositif Pinel ?

Le logement doit être acquis neuf dans une zone considérée comme en tension pour le marché immobilier. Ainsi l’investisseur doit acquérir un bien situé par exemple dans l’agglomération parisienne ( compliqué à cause des plafonds de location) ou dans les principales métropoles ( Grand Lyon, Bordeaux, Annecy, Montpellier, Lille, La côte d’Azur comme Nice…). Il ne peut prétendre à l’avantage fiscal que dans la limite d’un bien de 300 000 euros (il peut l’exercer sur un bien supérieur à cette valeur mais la défiscalisation immobilière s’appliquera jusqu’à 300k €) et d’un montant de 5 500 euros par mètre carré. L’investisseur doit aussi respecter un loyer maximal fonction de la surface du bien et de la zone pour le loyer. Il doit également choisir un locataire respectant un plafond de revenus fonction de la zone du logement et de la composition de son foyer. Par exemple un célibataire en zone A ou Abis ne devra pas gagner plus de 38 236 €. En revanche dans la même zone un couple sans enfant pourra gagner jusqu’à 57 146 €. Et un couple avec un enfant pourra gagner jusqu’à 68 693 €.

Quels sont les inconvénients du dispositif Pinel ?

La limitation du prix du bien immobilier exclut de fait les logements les plus chers. Ainsi les biens immobiliers situés dans Paris intra muros sont exclus de fait du dispositif, compte tenu des prix moyens du m2 très au-delà de cette limite. Il en va de même des grands appartements dans certaines villes de provinces prisées (Bordeaux, Lyon, etc.). Par ailleurs l’étalement de la réduction d’impôts sur plusieurs années implique d’être certain à l’avance de ses revenus à venir. Ainsi un cadre qui connaîtrait une période de chômage ou une personne exerçant en libéral avec des revenus irréguliers risquerait de perdre une partie de l’avantage fiscal. Enfin le bénéfice de la défiscalisation n’est définitivement acquis qu’au respect complet de l’engagement de location. L’acquéreur doit donc être vigilant et choisir un bien pour lequel il pourra effectivement trouver un locataire et respecter ainsi son engagement.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Le premier des avantages du dispositif est bien évidemment le montant de la réduction fiscale accessible. Ainsi le contribuable investissant le montant maximal de 300 000 euros peut réduire sa note de 6 000 euros par an pendant plusieurs années ! De plus, contrairement à des dispositifs d’investissement financier, le système permet de se constituer un patrimoine tangible. À l’issue de la durée d’engagement, l’acquéreur est libre de faire ce qu’il veut de son bien immobilier. Par exemple, il peut continuer à le louer pour se constituer un complément de revenus, le donner à un enfant pour l’aider à démarrer dans la vie ou tout simplement le vendre pour récupérer son capital. Et, compte tenu de la tendance actuelle de l’immobilier, il n’est pas exclue qu’il bénéficie au passage de la valorisation de son bien par la hausse des prix au m2 ! Si bien sûr la sélection et le choix de ce bien immobilier ont été rigoureux.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Ce nouveau dispositif de défiscalisation a été créé par la loi de Finances 2019. Ainsi il est applicable depuis le 1er janvier 2019 et le sera au moins jusqu’en 2021. Ce dispositif doit son nom à Julien Denormandie, le ministre chargé de la Ville et du Logement qui est à l’origine de sa création. Il ressemble assez largement au dispositif Pinel, dont il reprend les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire. Cependant il est limité à une zone plus restreinte, avec seulement 222 villes éligibles. Et la spécificité du dispositif Denormandie est de porter sur des logements anciens, pour lesquels les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du prix d’achat. De plus les travaux doivent être effectués par un professionnel agréé et contribuer effectivement à l’amélioration du logement.

Le nouveau dispositif est-il préférable ?

Il n’y a bien entendu pas de réponse absolue à une telle question. La réduction fiscale obtenue est identique dans les deux cas. Et les contraintes de location sont les mêmes pour les deux systèmes. Donc ce n’est pas sur ces points que se fait la différence, mais sur les biens immobiliers considérés. Ainsi le nouveau système concerne largement la réhabilitation de biens délaissés situés souvent dans des centres-villes de petites agglomérations. En revanche les logements neufs éligibles au dispositif de réduction d’impôts sont souvent situés dans des zones périphériques de plus grandes villes. Le choix est donc essentiellement un arbitrage entre les perspectives des deux types de biens immobiliers : croit-on plutôt à l’ancien réhabilité dans des petites villes ou au neuf dans des périphéries de grandes agglomérations ? C’est à chaque investisseur de choisir sa stratégie au vu des programmes qui lui sont proposés… Quoi qu’il en soit, il est judicieux de se faire accompagner par des experts en immobilier pour éviter les erreurs telle qu’acheter sans un crédit long si vous avez la possibilité de le faire. Pour la même somme investie vous serez bien plus rentable à durée équivalente. Vous pouvez donc contacter les conseillers de DLCP aussi bien pour la stratégie de financement que pour le choix de ce bien qui doit être un engagement réfléchi.

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