La loi Pinel est un mécanisme d’investissement locatif pour obtenir une réduction sur votre taxation liée à l’impôt sur le revenu (système d’exonération fiscale). L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien pour le louer, afin de recevoir un revenu supplémentaire; dans ce cas vous percevrez un loyer imposé en tant que revenu foncier, si vous êtes en bénéfice. Certaines règles comme le plafonnement de loyer sont à respecter pour le Pinel. Pour faire un bon investissement, il est important d’exiger le rendement approprié. Mais pour faire cette exigence, vous devez comprendre tous les paramètres. Découvrez les différentes offres en lisant la suite.
Introduite en 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, la loi Pinel soutient le marché immobilier français en permettant aux investisseurs de devenir propriétaires sans apport (suite à la situation sanitaire de moins en moins de banques laissent cette possibilité), dans le neuf. Reconduite jusqu’en 2022, la loi Pinel leur offre également de nombreux autres avantages. Par exemple, vous pourrez économiser jusqu’à 63 000 € si vous profitez du dispositif au maximum. Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez cependant remplir plusieurs critères.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?
La loi Pinel s’adresse à tous les ressortissants français qui souhaitent investir dans un logement neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou entièrement réhabilité.
Le logement doit obligatoirement respecter les normes énergétiques en vigueur (RT 2012 et label BBC).
Vous devez acheter un bien immobilier dans l’une des trois zones délimitées par la loi Pinel :
- La zone A bis : elle concerne Paris et 76 communes adjacentes ;
- La zone A : elle regroupe le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et plusieurs grandes villes comme Montpellier, Lyon et Marseille ;
- La zone B1 : elle comprend une partie de la couronne parisienne, les départements d’Outre-Mer et de nombreuses villes de plus de 250 000 habitants.
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis 2018.
Pour bénéficier des avantages Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien sur une période donnée, de 6, 9 ou 12 ans. Attention, une fois que vous aurez choisi la durée de mise en location, vous ne pourrez plus revenir en arrière, sous peine de perdre vos bénéfices Pinel.
Vous devez aussi louer le bien non meublé, en tant que résidence principale, à des locataires qui se trouvent sous un certain plafond de ressources. Celui-ci varie selon la zone géographique et le nombre de personnes qui composent le foyer. Par exemple, une personne seule en zone A bis ne doit pas dépasser plus de 38 465 € par an. Ce plafond de revenus monte à 71 504 € pour un couple avec 3 personnes à charge qui habite en zone B1. Les plafonds ne sont pas les mêmes dans les départements d’Outre-Mer. Vous trouverez sur le site du gouvernement français le tableau complet des plafonds de revenus à jour.
Si un locataire franchit le plafond de ressources alors qu’il est déjà installé dans votre bien, cela n’a pas d’incidence sur le bail. Seuls les revenus qu’il perçoit au moment de la signature du contrat sont pris en compte.
Il faut aussi respecter un plafond de loyer. Il est de 17,62 € en zone A bis, de 13,09 € en zone A et de 10,55 € en zone B1.
La loi Pinel vous permet d’acheter deux biens par an maximum, sans dépasser 300 000 €. Les logements ne doivent pas non plus dépasser un prix d’achat de 5 500 €/mètre². Plus précisément, ils peuvent dépasser ce prix d’achat mais la part excédant les 5500€/m² ou les 300 000€ ne génèrera pas de gain d’impôt.
En Bretagne, la loi Pinel s’applique d’une manière un peu différente puisqu’il ne faut pas dépasser un prix d’achat de 5 000 euros/mètre².
Les avantages de la loi Pinel
Ce dispositif d’aide à l’investissement propose cinq avantages principaux aux acheteurs français.
Défiscaliser
C’est l’avantage principal du dispositif Pinel. Vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt si vous vous engagez à louer le bien pendant une période donnée.
En le louant pendant 6 ans, la réduction est de 12 % du prix du bien. Elle atteint les 18 % pour 9 ans de location et monte jusqu’à 21 % pour 12 ans.
Si vous achetez un bien immobilier à 300 000 € et que vous le louez pendant 12 ans, vous pourrez donc économiser 63 000 €.
Important en 2022, la loi pinel a baissé en termes de réduction d’impôts:
-10,5% sur 6 ans d’engagement de location
-15% sur 9 ans
-17,5% sur 12 ans
La sélection du bien immobilier est primordiale. Avec cette diminution des avantages fiscaux, vous devez d’autant plus acheter un appartement qui soit bien placé en fonction du marché immobilier.
Se constituer un patrimoine personnel
Le patrimoine immobilier représente une valeur sûre qui séduit la grande majorité des Français. La loi Pinel permet justement d’investir dans la pierre, sans avoir d’apport personnel.
Une fois que les années de location sont terminées, vous avez deux solutions pour continuer d’augmenter votre patrimoine :
- Continuer de louer votre bien pour percevoir des revenus complémentaires tous les mois ;
- Vendre le bien tout en profitant d’une belle plus-value, si vous avez bien acheté. Se faire accompagner d’un expert qui vous conseillera et pas d’un vendeur, vous évitera d’investir dans un bien survalorisé. Les logements concernés par la loi Pinel sont en effet situés dans des zones très recherchées qui ne cessent de prendre de la valeur au fil des années.
De plus, les biens Pinel sont généralement vendus avec des garanties locatives. Vous êtes donc sûr de percevoir un loyer même en cas de vacances. Il s’agit d’une transaction très sécurisée.
Investir sans apport
La grande majorité des investisseurs ont besoin d’obtenir un prêt immobilier afin de mener leur projet à bien. Les établissements bancaires demandent alors environ 10 % d’apport pour accorder le financement. Si vous investissez en Pinel, les banques accepteront plus facilement de vous prêter de l’argent même si vous n’avez pas d’apport (hors crise où souvent les conditions se durcissent). Vous bénéficierez en effet de revenus réguliers grâce aux loyers et à la réduction d’impôt. Les intérêts de l’emprunt seront même déductibles des loyers perçus.
Les établissements bancaires sont donc plus sûrs d’être remboursés.
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Préparer sa retraite
Investir dans un bien situé en zone Pinel vous permet de bénéficier d’un revenu complémentaire au moment de la retraite, lorsque vos revenus habituels commencent justement à baisser.
Lorsque la période d’engagement sera terminée (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez décider de vendre le bien afin de réaliser une plus-value. C’est la garantie d’une retraite plus aisée.
Vous pourrez également continuer à le louer afin de percevoir des loyers tous les mois. Si vous le souhaitez, vous pourrez aussi y vivre vous-même, tout simplement, afin de profiter d’un logement confortable pour profiter paisiblement de votre retraite.
Aider sa famille
Vous pouvez louer votre bien à l’un de vos ascendants ou de vos descendants, sans perdre vos bénéfices Pinel. C’est une solution très pratique si vous avez des enfants étudiants. Les jeunes ont parfois du mal à trouver un logement dans les villes où la demande est forte. Attention, il ne faut pas que le locataire appartienne au même foyer fiscal que vous !
Les avantages pour le locataire
Les biens Pinel sont proposés à la location à des tarifs plus avantageux que ceux du marché. Les locataires profitent donc d’un bien neuf ou entièrement rénové, tout en payant un loyer moins élevé.
Les inconvénients de la loi Pinel
Les loyers Pinel sont généralement fixés 20 % en-dessous des prix du marché. De plus, le montant d’achat est plafonné à 5 500 €/mètre² et 300 000 € sur un an. Dans une grande ville comme Paris, au sein de laquelle le marché immobilier est tendu et la demande locative très forte, vous ne pourrez donc pas acheter de biens avec une grande surface : ce serait trop onéreux.
L’économie d’impôt ne peut pas être reportée sur l’année suivante. Si elle est trop importante pour vous, elle sera perdue et votre investissement perdra en rentabilité.
Vous ne pourrez pas profiter de votre bien immobilier avant au moins six ans.
Packs de services Loi Pinel : une formule d’achat clé en main qui n’est pas toujours avantageuse
De plus en plus de spécialistes du marketing proposent à leurs clients des packages complets. Qu’il s’agisse de la sélection du bien lui-même, du plan de financement, de la gestion locative ou des contrats d’assurance, ils promettent de s’occuper de tout. Attention, la formule, certes très pratique, s’avère parfois peu rentable en loi Pinel. A commencer par le prix souvent prohibitif de cette organisation multiservices.
Exemple : 12 à 15% du montant des loyers sont prélevés pour la gestion et l’assurance contre les loyers impayés. Sans compter la commission de 10%, maximum désormais fixée par la loi, si la transaction passe par le vendeur d’un réseau de vente, qu’il s’agisse d’une banque, d’un agent immobilier ou d’un gestionnaire de fortune. C’est pour cette raison que vous devez avoir un réel conseiller à votre écoute et non un vendeur qui le plus souvent sera rémunéré 5 voire 7% et fera de nombreux rendez-vous dans le but de vous accompagner. Les biens commissionnés à 10% sont très souvent vendus trop cher et moins convoités. Quant au taux de crédit, ce n’est pas forcément le plus avantageux : mieux vaut prendre le temps de comparer l’offre avec celles des courtiers spécialisés. C’est pourquoi le cabinet DLCP, expert en gestion de patrimoine, externalise la sélection de financements. Le but est de conseiller au mieux et non de gagner plus.
Rendement réel : les simulations des vendeurs incluent rarement toutes les charges à payer
Atteindre plus de 7% de rendement en Pinel ? Ne rêvez pas ! Nul doute que les commerciaux vous présentent une simulation chiffrée, mais sans entrer dans les détails. Exemple : ces 70 mètres carrés payés 150 000 euros et loués 900 euros par mois garantiraient un rendement de 7,2%. Faux : non seulement votre vendeur a inclus l’avantage fiscal dans son calcul, mais il fait semblant d’ignorer les frais d’entretien, les taxes foncières, les réparations, les frais de copropriété et les périodes d’inoccupation (comptez au moins un mois tous les cinq ans) pendant lesquelles vous ne recevez pas de gain.
Cependant, dans les bâtiments neufs, ces dépenses réduisent les revenus perçus d’au moins 15%. Attendez-vous plutôt à une rentabilité nette de 4 %, ce qui est très convenable, par rapport aux produits financiers sans risque, comme l’assurance-vie en fonds euros, qui rapporte deux à trois fois moins en moyenne. C’est également pour cette raison qu’il faut être conseillé par des spécialistes de la gestion de fortune pour les fonds qui sont primordiaux dans le choix et le suivi annuel de vos placements / assurance-vie.
Comment calculer le taux de rendement d’un bien locatif pour faire un bon investissement ?
Les biens immobiliers locatifs sont un excellent moyen de gagner de l’argent et de créer de la richesse. Comme un propriétaire, il est important que vous sachiez calculer le taux de rendement d’un immeuble locatif pour déterminer son efficacité en tant qu’investissement.
Chaque investisseur immobilier connaît l’importance du retour sur investissement, cette mesure d’investissement immobilier populaire utilisée pour estimer et évaluer la performance d’un investissement ou pour comparer la performance d’un certain nombre d’investissements différents.
Cependant, il peut être difficile de déterminer le bon calcul de retour sur investissement, car les calculs de retour sur investissement peuvent être facilement manipulés. De plus, les investisseurs immobiliers ont la possibilité de payer en espèces ou de contracter une hypothèque sur la propriété. Par conséquent, certaines variables peuvent être incluses ou exclues lors du calcul. Ici, nous examinons les méthodes de calcul du taux de rendement d’un bien locatif. Il est conseillé de prendre vos gains annuels en terme de loyer et de fiscalité et vos dépenses globales pour l’achat.
Exemple: Achat d’un bien Pinel Lyon à 260K€ avec 7K€ de frais d’achat et un loyer mensuel de 650€, cela ferait (650*12)/(260 000+7000)=7800€ de loyer annuel/267 000 prix d’achat avec frais
Le résultat que l’on multiplierait par 100 donnerait une rentabilité de 2,92%/an +le gain fiscal de 2%/an les 9 premières années et 1%/an si vous optez pour les 3 dernières années.
Dispositif Pinel et Denormandie : Quels avantages et différences ?
Le nouveau dispositif de défiscalisation Denormandie a été créé par la loi de Finances 2019. Ainsi il est applicable depuis le 1er janvier 2019 et le sera au moins jusqu’en 2021. Ce dispositif doit son nom à Julien Denormandie, le ministre chargé de la Ville et du Logement qui est à l’origine de sa création. Il ressemble assez largement au dispositif Pinel, dont il reprend les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire. Cependant il est limité à une zone plus restreinte, avec seulement 222 villes éligibles. Et la spécificité du dispositif Denormandie est de porter sur des logements anciens, pour lesquels les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du prix d’achat. De plus les travaux doivent être effectués par un professionnel agréé et contribuer effectivement à l’amélioration du logement.
Le nouveau dispositif Denormandie est-il préférable ?
Il n’y a bien entendu pas de réponse absolue à une telle question. La réduction fiscale obtenue est identique dans les deux cas. Et les contraintes de location sont les mêmes pour les deux systèmes. Donc ce n’est pas sur ces points que se fait la différence, mais sur les biens immobiliers considérés. Ainsi le nouveau système concerne largement la réhabilitation de biens délaissés situés souvent dans des centres-villes de petites agglomérations. En revanche les logements neufs éligibles au dispositif de réduction d’impôts sont souvent situés dans des zones périphériques de plus grandes villes. Le choix est donc essentiellement un arbitrage entre les perspectives des deux types de biens immobiliers : croit-on plutôt à l’ancien réhabilité dans des petites villes ou au neuf dans des périphéries de grandes agglomérations ? C’est à chaque investisseur de choisir sa stratégie au vu des programmes qui lui sont proposés… Quoi qu’il en soit, il est judicieux de se faire accompagner par des experts en immobilier pour éviter les erreurs telle qu’acheter sans un crédit long si vous avez la possibilité de le faire. Pour la même somme investie vous serez bien plus rentable à durée équivalente. Vous pouvez donc contacter les conseillers de DLCP aussi bien pour la stratégie de financement que pour le choix de ce bien qui doit être un engagement réfléchi.
Conclusion sur l’investissement locatif en loi Pinel
En définitive, en tant que propriétaire, vous devez savoir comment mesurer le taux de rendement d’un immeuble locatif. Selon la façon dont vous achetez le bien locatif. Vous pouvez calculer le taux de rendement en utilisant le calcul du taux plafond de location de la ville où vous comptez acheter. L’idéal est de se faire accompagner par un spécialiste en immobilier présent pour votre conseil avant toute chose. Pour cela, vous pouvez consulter dès maintenant le cabinet DLCP qui se fera un plaisir de vous dire, si ce dispositif est fait pour vous.
