Notre guide pour bien investir en SCPI

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier permet aux particuliers d’investir dans la pierre sans qu’ils aient pour autant besoin de faire l’achat d’un bien concrètement. Il leur suffit en effet de souscrire au nombre de parts souhaité d’une société pour profiter de sa rentabilité et ainsi toucher des dividendes. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on appelle cet investissement en SCPI : la « Pierre papier ». Un gérant s’occupera ensuite de l’administration du parc immobilier de la société en le mettant en location. Il paiera également les porteurs de parts en fonction des bénéfices réalisés.

Traditionnellement, les sociétés civiles de placement immobilier s’étaient nettement intéressées aux locaux commerciaux et aux immeubles de bureaux. Elles se sont depuis diversifiées puisqu’elles se tournent aujourd’hui vers d’autres secteurs comme l’hôtellerie, le tourisme ou la santé. Pour un investisseur, la diversification de ses placements semble ainsi captivante, puisqu’il pourra profiter de l’envol économique de ces branches d’activité. Malgré son attrait, cette opération peut néanmoins présenter des risques. Nous verrons plus loin comment prévenir ces risques immobiliers.

Quelle est la définition d’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour vocation la constitution d’un patrimoine immobilier locatif en vue de dégager un rendement.

La plupart des SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, santé, éducation …

Également connue sous le nom de « Pierre Papier », une SCPI est un placement immobilier qui distribue un loyer à ses associés sous forme de revenus perçus au prorata des parts investies. Autrement dit, vous pouvez assimiler cette contrepartie financière à un rendement donné souvent trimestriellement ou mensuellement. Ce revenu foncier est aussi appelé dividende. La diversification est un avantage avec cette solution comparée à l’achat d’un bien immobilier direct.

Les différents types afin de bien investir en SCPI

Pour investir en SCPI, il existe différents types : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Investir en SCPI de rendement

Premièrement, elles ont pour vocation de distribuer régulièrement aux détenteurs de parts un revenu locatif net de charge.

Deuxièmement, elles sont composées de  bureaux, locaux commerciaux, résidences hôtelières…

Les SCPI de rendement sont classées selon différentes catégories :

• De bureaux : patrimoine composé essentiellement d’immeubles de bureau.
• De commerces : patrimoine composé essentiellement murs de magasins.
• Régionale : patrimoine investi majoritairement hors de Paris et sa région.
• Internationale : patrimoine investi majoritairement hors de France.
• De plus-values : patrimoine investi dans des bureaux, commerces ou logements ayant un fort potentiel de plus-values à long terme.

Investir en SCPI fiscales

Elles sont destinées aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier, sans souci de gestion, en générant une économie d’impôt sur le revenu. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement au  moment où nous écrivons ces lignes.

Elles sont composées par de l’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France et /ou dans des pays comme l’Allemagne. Les conditions de rendement et de fiscalité y sont extrêmement avantageuses.

Elles sont classées en différentes catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier … (On retrouve les mêmes solutions de défiscalisation que l’on peut avoir lors de l’achat d’immobilier « en direct »).

Investir en SCPI : avantages et inconvénients

Avantages

• Investissement très accessible (quelques milliers d’euros alors qu’un appartement bien placé coûte généralement beaucoup plus).
• Diversification de son épargne (et notamment la possibilité d’opter pour l’achat de plusieurs SCPI différentes et ainsi de réduire le risque de gérant).
• Placement à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières…).
• Rendement attractif et revenu trimestriel.
• Risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles.
• Gestion assurée par une société agréée, appelée Société de Gestion qui assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l’entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales…
• Possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie.

Inconvénients

• Il y a un délai de jouissance pour percevoir les revenus trimestriels de quelques mois. Dit autrement, cela est une franchise afin que la société de gestion aie le temps d’investir intelligemment.
• Possibilités de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, mais cela peut prendre parfois plusieurs mois, voire plus ou moins une année si la majorité des porteurs de parts vendaient en même temps.
• Les revenus dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI.
• La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion réalisée par la société de gestion.
• Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Le fonctionnement des SCPI

Achat et vente des parts

Selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable, l’achat et la vente des parts sont différents :

• SCPI à Capital Variable : demande d’achat ou de vente des parts en continu.
• SCPI à Capital Fixe : possibilité d’achat ou de revente des parts sur le marché secondaire à dates fixes.

Souscription

Différentes modalités de souscription et de financement sont possibles pour investir dans un placement SCPI :

• au comptant : perception d’un revenu complémentaire.
• à crédit amortissable ou in fine: développement d’un patrimoine.
• dans le cadre de l’assurance-vie : optimisation de la fiscalité.
• en démembrement de propriété : décote à l’achat et anticipation de la retraite, pas de revenus lors de la détention en Nue propriété. Ce qui permet de maîtriser la fiscalité.

Frais

• Équivalent en partie au frais de notaire, les frais de souscription : entre 8% et 12%, inclus dans le prix des parts.
• Frais de gestion, entre 0,6% et 1,0% par an.
• Le dividende est net de ces frais.

Fiscalité

Les revenus perçus par la SCPI sont imposables au titre des revenus fonciers. Chaque année, la société de gestion adresse aux associés les montants à déclarer.

La fiscalité s’applique en fonction des revenus :

• Les revenus fonciers : intégrés au revenu imposable, ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et taxables selon  deux régimes :
  • Le régime du micro foncier (15 000 € durant l’année d’imposition de revenu brut foncier total à ne pas dépasser, ainsi que d’être propriétaire d’un bien immobilier loué en nu).
  • Le régime réel (à privilégier pour les crédits in fine).
• Les revenus financiers : relatifs aux placements de trésorerie de la SCPI, ils sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Dans tous les cas, les revenus fonciers taxés en France sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Il existe des SCPI investies hors France, par exemple en Europe où la taxation est moindre. Les prélèvements sociaux ne sont pas dus et souvent grâce aux conventions fiscales, il n’y a pas de double taxation (pays en question et pays de résidence fiscale pour le porteur de parts des SCPI). C’est pour cette raison qu’en fonction de votre situation, il faut avoir les SCPI adaptées.

Les intérêts d’emprunt peuvent donc parfois être déductibles des revenus fonciers, en cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit.

Pourquoi diversifier son investissement en SCPI ?

La diversification au niveau des particuliers

La société civile de placement immobilier est une valeur refuge par excellence. Les souscripteurs sont en effet plus ou moins certains que leurs investissements rapporteront sur le long terme.

Un investisseur peut diversifier son portefeuille afin de profiter de la rentabilité de chaque type de société : de rendement, de capitalisation ou de fiscalisation.

La diversification d’investissement en SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier elles-mêmes peuvent aussi opter pour la diversification. Elles investiront ainsi dans plusieurs types d’immeubles pour diluer les risques présentés par la baisse des loyers. Celle-ci peut être due à un taux d’occupation faible ou à un loyer plus bas qu’espéré.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier élargissent leur zone géographique vers l’international (Europe et reste du monde). D’autres préfèrent ventiler leur activité en choisissant plusieurs secteurs d’investissement. Outre les bureaux, leur parc immobilier comprendra par exemple :

• des EHPAD,
• des maisons de santé,
• des crèches,
• des établissements scolaires ou universitaires.

Comment réaliser au mieux cette diversification ?

Lors du choix d’investissement en SCPI, la première donnée qui attire l’attention de l’investisseur est sa rentabilité, mieux connue sous le terme de Taux de Distribution sur Valeur de Marché ou TDVM. Ce pourcentage varie d’une année à l’autre aussi, est-il conseillé d’étudier son évolution sur plusieurs exercices. On serait tenté de croire que les sociétés civiles de placement immobilier ayant une rentabilité élevée sur plusieurs années sont les plus intéressantes. Cette affirmation est à nuancer, car le résultat de ces sociétés est fluctuant.

On devrait aussi se baser sur le TRI ou Taux de Rentabilité Interne qui reflète la performance annualisée de la société pendant une période (de 5, 10, 15 ou 20 ans). Il englobe :

• le prix d’acquisition des parts et leur valeur d’acquisition ou de retrait (cession) après quelques années de détention,
• la plus/moins-value réalisée,
• le montant des dividendes distribués au cours de la période.

La VPM (Variation du Prix Moyen), qui est la différence entre le prix d’une part à une date n et son prix à la date n+1.

Les charges de gestion, les frais de souscription et de sortie peuvent également influencer la décision des investisseurs. Leur montant varie d’une société à l’autre.

Un point important à prendre en compte est la réserve de distribution ou le report à nouveau. C’est la somme que la société répartira entre les apporteurs au cas où les résultats de l’exercice ne lui permettraient pas de constituer suffisamment de fonds pour les dividendes. Généralement, la valeur de cette réserve représente 5% de ses revenus.

Enfin, le taux d’occupation qui n’est pas un facteur économique mais qui reste un indicateur primordial sur le choix de la SCPI. En effet, celui-ci détermine la capacité de la SCPI à préserver les locataires dans ses immeubles. Plus ce chiffre est proche de 100%, moins il y a de vacances au sein de la SCPI. Afin d’obtenir des loyers réguliers, cet élément doit être suivi avec attention.

Avant ou pendant votre investissement en SCPI, il est toujours conseillé de lire le bulletin trimestriel des SCPI qui vous intéresse. Il fournit en effet les renseignements qui reflètent leur état de santé financière. Vous y trouverez aussi les informations sur leurs provisions pour les gros chantiers, les projets sur la rénovation énergétique, etc.

Quels sont les meilleurs moyens d’acheter de la SCPI en direct ?

Il existe 3 moyens d’acquérir de la SCPI en direct (A savoir que les parts de SCPI peuvent également être détenues dans un contrat d’assurance vie, nous ne l’évoquerons pas ici, voir l’article Avantages des SCPI dans un contrat d’assurance vie). Vous pouvez acheter directement sans crédit, vous aurez ainsi des loyers sans charge. Vous pouvez choisir un crédit classique/amortissable ou pour finir vous avez la possibilité d’opter pour un crédit in fine. L’atout d’un crédit est de pouvoir déduire vos intérêts de vos loyers lorsque vos charges sont déduites au réel. Mais laissons les détails pour la suite, afin de vous expliquer les effets bénéfiques de ces différentes options.

1-Acquisition de SCPI sans financement

Lorsque vous achetez sans crédit, le point le plus impactant est sans doute de ne pas avoir de charge. Vous aurez après un délai de jouissance (souvent 6 mois) des loyers trimestriels voire mensuels. Les rendements de sociétés sélectionnées au préalable se situent en général entre 4 et 6% par an avant imposition et cela si l’on ne prend pas de revalorisation de la part en compte. Les personnes pour qui cela peut être intéressant sont des personnes qui souhaitent une distribution de revenus immédiate. A un certain âge ou lorsqu’il n’y a pas ou pas assez de revenus, les conditions pour avoir un crédit peuvent être difficiles à réunir. Certains sont, de surcroît, averses au fait d’avoir un crédit sur de nombreuses années. Il faut respecter les envies de chacun, vous comprendrez toutefois par la suite l’avantage qu’un crédit peut avoir.

Si les revenus dans le foyer sont relativement faibles, les loyers de la SCPI seront peu imposés. Pour être précis, vous êtes imposés sur les prélèvements sociaux au taux de 17,2% qui s’ajoute à votre tranche marginale d’imposition (la plus haute) 0, 14, 30, 41 ou 45%. Deux choix sont possibles, le microfoncier qui procure un abattement forfaitaire de 30% ou le réel. Pour le microfoncier, il faut percevoir moins de 15 000€ de loyers et posséder un bien minimum en direct loué. La SCPI d’un point de vue fiscal est considérée comme de l’immobilier en indirect pour être clair. Attention, si vous n’avez pas de bien en location en direct, vous serez forcément au régime réel. On voit bien qu’avec des impôts s’élevant à 30, 41 ou 45% et les charges sociales, cela est lourd en termes de taxes. Ce qui induit un rendement net de fiscalité faible pour vous dans ce cas.

2-Aquisition de SCPI avec un crédit classique/amortissable

Dans le cadre d’achat de SCPI en direct à crédit, vous pouvez en réel déduire les intérêts, voire l’assurance de prêt (qui répond en partie à l’optimisation de la succession). Durant les premières années du financement, la parts des intérêts représente une part importante du remboursement qui va diminuer au fil du temps et qui impliquera une augmentation progressive du capital remboursé.  Par conséquent votre imposition sera plus importante, puisque votre bénéfice foncier sera plus important également. Le plus judicieux, en terme de durée de crédit pour de l’investissement locatif, est d’être sur une durée longue. D’une part, le remboursement du financement sera plus faible et d’autre part, les intérêts représenteront une part plus importante. Le rendement sera alors plus élevé.

Au final, l’investissement avec un crédit classique touche les gens qui ont une capacité d’emprunt. Ensuite, s’ils n’ont pas forcément de liquidités, cela peut être porteur afin de développer son patrimoine. Des gens désireux de bénéficier de cet outil peuvent aussi avoir de la liquidité, mais vouloir la garder disponible. Et pour rebondir sur notre introduction la SCPI en direct est un placement financier, mais dans l’immobilier. C’est pour cette raison que l’autorité des marchés financiers régule et surveille ce placement afin que cela soit le plus sécurisé possible. C’est par la même occasion, un des seuls placements financiers qui peut bénéficier de l’effet levier du crédit.

3-Acquisition de SCPI avec un crédit in fine

Enfin, si vous pouvez emprunter et que vous disposez d’une somme d’argent importante, vous êtes éligible à ce montage.

Prenons un exemple, vous avez capital disponible ; vos objectifs sont de développer votre patrimoine, protéger vos proches (conjoint, enfants…), avoir une meilleure rentabilité. Vous pouvez nantir sur un contrat d’assurance-vie ce capital dont vous ne pourrez disposer pendant la durée du crédit (environ 50% du montant emprunté). Le nantissement signifie bloquer votre capital qui sera adossé au crédit comme une garantie. In fine signifie « à la fin », donc vous ne paierez la somme empruntée qu’au terme du crédit. Entre temps, vous ne réglerez que des intérêts.

Les taux des crédits in fine sont plus élevés que ceux des crédits classiques. Par exemple un financement de 20 ans, avec 3% de crédit et un emprunt de 150 000€, correspond à 4500€/an, soit 375€/mois de remboursement. La mensualité est bien plus faible que si vous aviez emprunté de manière classique. Dans le même exemple avec un crédit classique, sur 20 ans à 2% avec assurance, vous rembourseriez environ 780€/mois. En effet, le capital amorti vient ici s’ajouter aux intérêts du crédit.

Sur 2023 et le début de l’année 2024, le crédit in fine est bien moins intéressant, car les taux de crédit sont exceptionnellement élevé. Il faudra donc attendre des conditions de financement plus avantageuses pour utiliser cette stratégie patrimoniale.

Revenons sur notre exemple in fine,  avec un rendement de SCPI à 4% sur 150 000€ de SCPI. Cela donnerait 6000€/an de loyers gommés en grande partie par 4500€ d’intérêts. Il resterait seulement 1500€ imposés.

A savoir que le capital investi sur les fonds d’assurance vie procure également des intérêts. Vous pouvez épargner mensuellement si la somme n’est pas suffisante. Le but est de rembourser au terme des 20 ans le crédit de 150 000€ en utilisant votre prime initiale ajoutée aux intérêts du contrat. Dans ce montage, votre rendement global du placement net d’impôts est en général, le plus intéressant de nos 3 choix.

Le classement des meilleures sociétés civiles de placement immobilier

Des analystes dressent chaque année un classement des sociétés civiles de placement immobilier les plus performantes du marché. Ces derniers tiennent généralement compte des mêmes données étudiées par les investisseurs dans le choix de leur société : rendement, TRI, charges de gestion, réserve de distribution, etc. À celles-ci pourrait s’ajouter le rapport annuel qui retrace l’endettement de chaque structure. De l’avis des spécialistes, ce ratio d’endettement ne devrait pas dépasser les 10%.

La capitalisation des sociétés est aussi bonne à savoir pour leur classement. Il s’agit de la valeur obtenue en multipliant la valeur des parts par le nombre de parts en circulation. Les spécialistes étudieront également la thématique des immeubles acquis par les sociétés. Ils détermineront ensuite si leur secteur d’activité est porteur et s’il restera pérenne sur le long terme. Si une classe d’actifs est sous-valorisée, il est intéressant d’y investir. À l’inverse, investir sur des biens survalorisés ne sécurisent pas votre placement.

La réglementation qui gère les établissements occupant les bâtiments peut aussi être analysée pour voir si elle ne risque pas de léser la location.

À quel classement se fier ?

Les gestionnaires de patrimoine classent les sociétés civiles de placement immobilier en fonction de leurs propres critères. C’est la raison pour laquelle vous découvrirez autant de classements que d’analystes ! Exemple : classement Capital.fr.

Il vous sera ainsi bénéfique de vous laisser accompagner par un expert pour tout investissement en SCPI. L’équipe de DLCP vous aidera à diversifier votre portefeuille de placements dans les sociétés civiles de placement immobilier. Le volet fiscal sera bien sûr étudié, afin que votre placement soit le plus optimal possible; que ce soit en pleine propriété ou en Nue-propriété, vous aurez la réponse la plus adaptée. Nous serons de même à vos côtés pour l’évaluation des risques et de vos gains potentiels. Enfin, nous effectuerons aussi des simulations ainsi que des projections pour voir la rentabilité de vos investissements à long terme.

Le cabinet DLCP compte 5 experts en SCPI et travaille avec de nombreux leaders comme les SCPI CORUM, SCPI Euryale, SCPI La Française, SCPI Voisin, SCPI Paref, SCPI Sofidy… Vous pouvez consulter dès à présent notre cabinet de gestion de patrimoine pour investir en SCPI et surtout répondre à vos projets!