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Comment bien choisir et réussir un investissement en SCPI ?


DLCP - 12 décembre 2018 - 0 commentaire(s)

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier permet aux particuliers d’investir dans la pierre sans qu’ils aient pour autant besoin de faire l’achat d’un bien concrètement. Il leur suffit en effet de souscrire à quelques parts d’une société pour profiter de sa rentabilité et ainsi toucher des dividendes. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on appelle cet investissement en SCPI : la « Pierre papier ». Un gérant s’occupera ensuite de l’administration du parc immobilier de la société en le mettant en location. Il paiera également les apporteurs en fonction des bénéfices réalisés.

Traditionnellement, les sociétés civiles de placement immobilier s’étaient nettement intéressées aux locaux commerciaux et aux immeubles de bureaux. Elles se sont depuis diversifiées puisqu’elles se tournent aujourd’hui vers d’autres secteurs comme l’hôtellerie, le tourisme ou la santé. Pour un investisseur, la diversification de ses placements semble ainsi captivante, puisqu’il pourra profiter de l’envol économique de ces branches d’activité. Malgré son attrait, cette opération peut néanmoins présenter des risques.

Dans quel type de société civile de placement immobilier investir ?

Il existe trois types de Société civile de placement immobilier :

  • la société civile de placement immobilier de rendement,
  • la société civile de placement immobilier de capitalisation,
  • la société civile de placement immobilier fiscale.

La première société civile de placement immobilier est une société dans laquelle un particulier injectera son capital dans le but de le faire fructifier à travers la mise en location de biens immobiliers. Il touchera ensuite des dividendes.

La société civile de placement immobilier de capitalisation ou société civile de placement immobilier de plus-value de son côté s’intéresse aux immeubles dont la valeur a de fortes chances de monter au fil des années. Les souscripteurs bénéficieront ainsi d’une plus-value intéressante à leur revente.

La société civile de placement immobilier fiscale quant à elle, s’adresse aux particuliers souhaitant réduire leurs impôts. Ils devront dans ce cas investir dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation. On retrouve entre autres :

  • les sociétés civiles de placement immobilier Scellier,
  • les sociétés civiles de placement immobilier Pinel,
  • les sociétés civiles de placement immobilier Malraux,
  • les sociétés civiles de placement immobilier Girardin,
  • les sociétés civiles de placement immobilier de déficit foncier.

Pourquoi diversifier son investissement en SCPI ?

La diversification au niveau des particuliers

La société civile de placement immobilier est une valeur refuge par excellence. Les souscripteurs sont en effet plus ou moins certains que leurs investissements rapporteront sur le long terme.

Un investisseur peut diversifier son portefeuille afin de profiter de la rentabilité de chaque type de société : de rendement, de capitalisation ou de fiscalisation.

La diversification d’investissement en SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier elles-mêmes peuvent aussi opter pour la diversification. Elles investiront ainsi dans plusieurs types d’immeubles pour diluer les risques présentés par la baisse des loyers. Celle-ci peut être due à un taux d’occupation faible ou à un loyer plus bas qu’espéré.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier élargissent leur zone géographique vers l’international (Europe et reste du monde). D’autres préfèrent ventiler leur activité en choisissant plusieurs secteurs d’investissement. Outre les bureaux, leur parc immobilier comprendra par exemple :

  • des EHPAD,
  • des maisons de santé,
  • des crèches,
  • des établissements scolaires ou universitaires.

Comment réaliser au mieux cette diversification ?

Lors du choix d’investissement en SCPI, la première donnée qui attire l’attention de l’investisseur est sa rentabilité, mieux connue sous le terme de Taux de Distribution sur Valeur de Marché ou TDVM. Ce pourcentage varie d’une année à l’autre aussi, est-il conseillé d’étudier son évolution sur plusieurs exercices. On serait tenté de croire que les sociétés civiles de placement immobilier ayant une rentabilité élevée sur plusieurs années sont les plus intéressantes. Cette affirmation est à nuancer, car le résultat de ces sociétés est fluctuant.

On devrait aussi se baser sur le TRI ou Taux de Rentabilité Interne qui reflète la performance annualisée de la société pendant une période (de 5, 10, 15 ou 20 ans). Il englobe :

  • le prix d’acquisition des parts et leur valeur d’acquisition ou de retrait (cession) après quelques années de détention,
  • la plus/moins-value réalisée,
  • le montant des dividendes distribués au cours de la période.

La VPM (Variation du Prix Moyen), qui est la différence entre le prix d’une part à une date n et son prix à la date n+1.

Les charges de gestion, les frais de souscription et de sortie peuvent également influencer la décision des investisseurs. Leur montant varie d’une société à l’autre.

Un dernier point à prendre en compte est la réserve de distribution ou le report à nouveau. C’est la somme que la société répartira entre les apporteurs au cas où les résultats de l’exercice ne lui permettraient pas de constituer suffisamment de fonds pour les dividendes. Généralement, la valeur de cette réserve représente 5% de ses revenus.

Enfin, avant ou pendant votre investissement en SCPI, il est toujours conseillé de lire le bulletin trimestriel des SCPI qui vous intéresse. Il fournit en effet les renseignements qui reflètent leur état de santé financière. Vous y trouverez aussi les informations sur leurs provisions pour les gros chantiers, les projets sur la rénovation énergétique, etc.

Le classement des meilleures sociétés civiles de placement immobilier

Comment dresse-t-on les classements de sociétés civiles de placement immobilier ?

Des analystes dressent chaque année un classement des sociétés civiles de placement immobilier les plus performantes du marché. Ces derniers tiennent généralement compte des mêmes données étudiées par les investisseurs dans le choix de leur société : rendement, TRI, charges de gestion, réserve de distribution, etc.

À celles-ci pourrait s’ajouter le rapport annuel qui retrace l’endettement de chaque structure. De l’avis des spécialistes, ce ratio d’endettement ne devrait pas dépasser les 10%.

La capitalisation des sociétés est aussi bonne à savoir pour leur classement. Il s’agit de la valeur obtenue en multipliant la valeur des parts par le nombre de parts en circulation.

Les spécialistes étudieront également la thématique des immeubles acquis par les sociétés. Ils détermineront ensuite si leur secteur d’activité est porteur et s’il restera pérenne sur le long terme.

La réglementation qui gère les établissements occupant les bâtiments peut aussi être analysée pour voir si elle ne risque pas de léser la location.

À quel classement se fier ?

Les gestionnaires de patrimoine classent les sociétés civiles de placement immobilier en fonction de leurs propres critères. C’est la raison pour laquelle vous découvrirez autant de classements que d’analystes ! Exemple : classement Capital.fr.

Il vous sera ainsi bénéfique de vous laisser accompagner par un expert pour tout investissement en SCPI. L’équipe de DLCP vous aidera à diversifier votre portefeuille de placements dans les sociétés civiles de placement immobilier. Nous serons de même à vos côtés pour l’évaluation des risques et de vos gains potentiels. Enfin, nous effectuerons aussi des simulations ainsi que des projections pour voir la rentabilité de vos investissements à long terme.

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