L’immobilier et l’assurance vie sont les deux éléments de la constitution de patrimoine préférés des français. Bonne nouvelle, ces deux solutions sont compatibles pour ne former qu’un seul et unique placement qui procure un grand nombre d’avantages. L’immobilier sera représenté par des parts de Société Civile de Placement en Immobilier qu’on retrouvera dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie qui sera plus intéressante fiscalement au delà de 8 ans pour la taxation des gains retirés.
A noter que seules les parts de SCPI de rendement sont disponibles dans les contrats d’assurance-vie (et non les Fiscales). Vous pouvez retrouver plus de détails dans notre article lié à l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier.
Pour rappel, Acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir dans de l’immobilier (entreprises, bureaux, commerces) par l’intermédiaire d’une société de gestion. Également connue sous le nom de « Pierre Papier », Une SCPI est un placement immobilier qui a pour vocation la constitution d’un patrimoine immobilier locatif en vue de dégager un rendement. Cela permet de pousser la diversification dans une gestion de fortune. Le fait de posséder une part de plusieurs centaines de biens immobiliers, par exemple, augmente la répartition du risque.
Nous ne parlerons que très peu d’OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), car ces fonds ont une part obligatoire en financier. Nous préférons développer un support de placement purement immobilier.
Passons en revue les avantages et inconvénients de cette solution.
Les avantages d’opter pour des SCPI dans son contrat d’assurance vie
La fiscalité des SCPI dans l’assurance vie:
Un des inconvénients de l’achat de part de Société Civile de Placement Immobilier en direct est la fiscalité. En effet les revenus de ce sous-jacent immobilier sont imposés au même titre que l’immobilier en direct. En fonction de votre Revenu global et votre tranche d’imposition, le rendement de ce support immobilier peut être très diminué à cause de votre fiscalité. Il est important d’analyser votre revenu net de fiscalité, un revenu brut peut être bien supérieur, si vous êtes sur une tranche de revenus élevés, donc attention à ce point important.
Exemple pour un contribuable dans la tranche d’imposition à 30%, le rendement sera quasiment diminué de moitié (imposition de 30% + 17,2% de prélèvements sociaux à partir du 01/01/2018, soit 47,2% d’imposition). Sa tranche marginale est sa tranche d’impôt la plus haute, soit 30% dans notre exemple. Cela est donc pire à 41% ou 45%.
En revanche, dès lors que la Pierre papier est logée dans le cadre de l’assurance vie, c’est bien le cadre fiscal de cette dernière qui sera appliqué. Et surtout, les revenus de ces supports immobiliers sont réinvestis dans le contrat d’assurance vie et donc non imposés. Il n’y a aucune fiscalité sur les fonds restants dans le contrat. Pour un investisseur qui préfère capitaliser durant une longue durée, cela est donc à réfléchir.
En cas de retrait ça change tout également. Depuis le 27/09/2017, tout retrait sur un contrat d’assurance vie est taxé à hauteur de 30% tout confondu (Impôt + PS), avec toujours la possibilité si cela est plus avantageux d’opter pour l’impôt sur le revenu (Tranche < 11%). Après 8 ans de détention, c’est encore plus intéressant car chaque assuré peut utiliser un abattement de 4600€ ou 9200€ (personne en couple) par année, sur lequel il ne paiera pas d’impôt, au-delà de cet abattement la fiscalité sera de 7,5% + 17,2% soit 24,9% au global (pour les versements < 150000€).
L’avantage successoral de l’Assurance vie:
La différence est fondamentale dans le cadre de la gestion de patrimoine, car tous les placements logés dans l’assurance vie sortent du cadre de la succession d’un point de vue fiscal. Pour rappel, chaque bénéficiaire désigné bénéficie d’un abattement de 152500€ (hormis le conjoint qui est exonéré) sur lequel il ne paiera pas de droits de succession (voir article assurance vie). A contrario l’immobilier détenu en direct (dont font parties les SCPI), entre dans l’actif taxable lors d’une succession (voir article succession). Même pour un enfant, vous pouvez être taxé sur des tranches de patrimoine pour une succession jusqu’à 45%. Il faut donc penser aux solutions de placement qui correspondent à vos objectifs patrimoniaux (successoral, développement de patrimoine/gestion de fortune, retraite…)
Une décote sur le prix des parts de SCPI:
En fonction des contrat d’assurance vie choisis et bien sur des parts de SCPI choisies, certaines compagnies d’assurance négocient avec les sociétés de gestion une décote sur le prix des parts (allant jusqu’à 4,5%). Le prix d’achat de la part est donc moins cher (jusqu’à 95,5% du prix normal). Il existe de la pierre papier sans frais de souscription, mais bien plus chargée sur la gestion et donc moins intéressante sur long terme.
Délai de jouissance réduit:
Pour rappel, le délai de jouissance est l’un des inconvénients de la souscription de parts de SCPI en direct (jusqu’à 6 mois). Dans le cadre de l’assurance vie, ce délai de jouissance est négocié entre l’assureur et la société de gestion et celui-ci est fortement réduit. L’épargnant bénéficie donc plus rapidement de son rendement.
Meilleure disponibilité de son épargne (liquidité des parts):
Nous l’avons également vu dans l’article lié à l’investissement en SCPI, l’autre inconvénient d’achat en direct est la difficulté de revendre ses parts (jusqu’à plusieurs mois). Dans le contrat de placement qui nous intéresse, la plupart du temps, l’assureur est obligé de les racheter à l’épargnant, même s’il ne trouve pas à les revendre par la suite sur le marché secondaire.
Les inconvénients d’opter pour des SCPI dans son contrat d’assurance vie
Frais du contrat d’assurance vie:
Comme nous l’avons évoqué plus haut, le fait de loger les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de celle-ci. Et il y a des contraintes, notamment le fait de payer des frais de gestion annuellement (environ 1% en moyenne), frais qui vont venir en réduction du rendement de la Pierre papier et donc faire baisser la valorisation du placement. Les frais de souscription de la Pierre papier reste plus élevés que les fonds en société civile qui deviennent de plus en plus nombreux (SC dans différents domaines immobiliers tels que le résidentiel, bureaux, commerces, santé, européen, bas carbone…).
Prélèvement de la compagnie d’assurance vie sur le rendement:
Parfois (ce n’est pas toujours le cas), certaines sociétés d’assurance ne redistribuent pas la totalité des revenus de ces sous-jacents immobiliers. Par exemple, certaines compagnies vont garder 10% de la distribution et n’attribuer que 90% du montant. Mais toutes ne le font pas, raison de plus d’être accompagné par votre conseiller DLCP qui vous rapprochera des meilleures solutions.
Pas d’emprunt:
Enfin, c’est peut-être ce qui fait la plus grande différence entre un achat direct de part de Pierre Papier et une réintégration dans un contrat d’assurance vie. Il est impossible de financer l’achat de parts dans des parcs immobiliers logées dans un contrat d’assurance vie. Contrairement à l’achat en direct ou l’effet de levier du crédit a une importance capitale, ici seul l’investissement comptant est possible.
Loger ses parts dans la pierre dans un contrat d’assurance vie a donc ses avantages et ses inconvénients en fonction de sa situation et de ses projets. Il est probable que le choix soit différent pour une personne ayant besoin de revenus immédiats et une autre souhaitant augmenter son patrimoine sur du long terme, ou encore un contribuable payant beaucoup d’impôt et un autre non imposable.
Le Cabinet DLCP est là pour vous accompagner sur ces projets. Contactez-nous !
