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Quels sont les meilleurs moyens d’acheter de la SCPI en direct ?


DLCP - 18 mai 2018 - 0 commentaire(s)

La SCPI aussi appelée, Pierre papier, est un investissement dans l’immobilier. Aujourd’hui, les sociétés civiles de placement immobilier représentent un des rares placements Immobiliers contrôlé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Votre achat se fait sous forme de parts dans un parc qui peut comprendre de nombreux biens que ce soit des bureaux, des commerces, de l’habitation, que ce soit en France, en Allemagne, en Belgique… Le faible coût d’une part rend accessible le fait d’investir dans l’immobilier d’acquérir une partie d’un parc immobilier. De plus, ce prix de part rend surtout ajustable votre achat au montant qui vous convient le plus. Et ajoutons que vous pouvez ne vendre qu’une partie de ce patrimoine immobilier contrairement à un bien unique. Voyons donc comment acquérir, de la manière la plus pertinente possible, de la SCPI en direct en fonction de votre situation patrimoniale :

Il existe 3 moyens d’acquérir de la SCPI en direct (A savoir que les parts de SCPI peuvent également être détenues dans un contrat d’assurance vie, nous ne l’évoquerons pas ici, voir l’article Avantages des SCPI dans un contrat d’assurance vie). Vous pouvez acheter directement sans crédit, vous aurez ainsi des loyers sans charge. Vous pouvez choisir un crédit classique/amortissable ou pour finir vous avez la possibilité d’opter pour un crédit in fine. L’atout d’un crédit est de pouvoir déduire vos intérêts de vos loyers lorsque vos charges sont déduites au réel. Mais laissons les détails pour la suite, afin de vous expliquer les effets bénéfiques de ces différentes options.

1-Acquisition de SCPI sans financement

Lorsque vous achetez sans crédit, le point le plus impactant est sans doute de ne pas avoir de charge. Vous aurez après un délai de jouissance (souvent 6 mois) des loyers trimestriels voire mensuels. Les rendements de sociétés sélectionnées au préalable se situent en général entre 4 et 6% par an avant imposition et cela si l’on ne prend pas de revalorisation de la part en compte. Les personnes pour qui cela peut être intéressant sont des personnes qui souhaitent une distribution de revenus immédiate. A un certain âge ou lorsqu’il n’y a pas ou pas assez de revenus, les conditions pour avoir un crédit peuvent être difficiles à réunir. Certains sont, de surcroît, averses au fait d’avoir un crédit sur de nombreuses années. Il faut respecter les envies de chacun, vous comprendrez toutefois par la suite l’avantage qu’un crédit peut avoir.

Si les revenus dans le foyer sont relativement faibles, les loyers de la SCPI seront peu imposés. Pour être précis, vous êtes imposés sur les prélèvements sociaux au taux de 17,2% qui s’ajoute à votre tranche marginale d’imposition (la plus haute) 0, 14, 30, 41 ou 45%. Deux choix sont possibles, le microfoncier qui procure un abattement forfaitaire de 30% ou le réel. Pour le microfoncier, il faut percevoir moins de 15 000€ de loyers et posséder un bien minimum en direct loué. La SCPI d’un point de vue fiscal est considérée comme de l’immobilier en indirect pour être clair. Attention, si vous n’avez pas de bien en location en direct, vous serez forcément au régime réel. On voit bien qu’avec des impôts s’élevant à 30, 41 ou 45% et les charges sociales, cela est lourd en termes de taxes. Ce qui induit un rendement net de fiscalité faible pour vous dans ce cas.

2-Aquisition de SCPI avec un crédit classique/amortissable

Dans le cadre d’achat de SCPI en direct à crédit, vous pouvez en réel déduire les intérêts, voire l’assurance de prêt (qui répond en partie à l’optimisation de la succession). Durant les premières années du financement, la parts des intérêts représente une part importante du remboursement qui va diminuer au fil du temps et qui impliquera une augmentation progressive du capital remboursé.  Par conséquent votre imposition sera plus importante, puisque votre bénéfice foncier sera plus important également. Le plus judicieux, en terme de durée de crédit pour de l’investissement locatif, est d’être sur une durée longue. D’une part, le remboursement du financement sera plus faible et d’autre part, les intérêts représenteront une part plus importante. Le rendement sera alors plus élevé.

Au final, l’investissement avec un crédit classique touche les gens qui ont une capacité d’emprunt. Ensuite, s’ils n’ont pas forcément de liquidités, cela peut être porteur afin de développer son patrimoine. Des gens désireux de bénéficier de cet outil peuvent aussi avoir de la liquidité, mais vouloir la garder disponible. Et pour rebondir sur notre introduction la SCPI en direct est un placement financier, mais dans l’immobilier. C’est pour cette raison que l’autorité des marchés financiers régule et surveille ce placement afin que cela soit le plus sécurisé possible. C’est par la même occasion, un des seuls placements financiers qui peut bénéficier de l’effet levier du crédit.

 

3-Acquisition de SCPI avec un crédit in fine

Enfin, si vous pouvez emprunter et que vous disposez d’une somme d’argent importante, vous êtes éligible à ce montage.

Prenons un exemple, vous avez capital disponible ; vos objectifs sont de développer votre patrimoine, protéger vos proches (conjoint, enfants…), avoir une meilleure rentabilité. Vous pouvez nantir sur un contrat d’assurance-vie ce capital dont vous ne pourrez disposer pendant la durée du crédit (environ 50% du montant emprunté). Le nantissement signifie bloquer votre capital qui sera adossé au crédit comme une garantie. In fine signifie « à la fin », donc vous ne paierez la somme empruntée qu’au terme du crédit. Entre temps, vous ne réglerez que des intérêts.

Les taux des crédits in fine sont plus élevés que ceux des crédits classiques. Par exemple un financement de 20 ans, avec 3% de crédit et un emprunt de 150 000€, correspond à 4500€/an, soit 375€/mois de remboursement. La mensualité est bien plus faible que si vous aviez emprunté de manière classique. Dans le même exemple avec un crédit classique, sur 20 ans à 2% avec assurance, vous rembourseriez environ 780€/mois. En effet, le capital amorti vient ici s’ajouter aux intérêts du crédit.

Revenons sur notre exemple in fine,  avec un rendement de SCPI à 4% sur 150 000€ de SCPI. Cela donnerait 6000€/an de loyers gommés en grande partie par 4500€ d’intérêts. Il resterait seulement 1500€ imposés.

A savoir que le capital investi sur les fonds d’assurance vie procure également des intérêts. Vous pouvez épargner mensuellement si la somme n’est pas suffisante. Le but est de rembourser au terme des 20 ans le crédit de 150 000€ en utilisant votre prime initiale ajoutée aux intérêts du contrat. Dans ce montage, votre rendement global du placement net d’impôts est en général, le plus intéressant de nos 3 choix.

Conclusion sur l’achat de SCPI en direct

Pour terminer, il y a donc plusieurs manières d’acquérir de la SCPI en direct. Que ce soit comptant, à crédit ou à l’aide d’un crédit in fine, chacune des solutions a ses avantages. Le plus important est d’identifier laquelle est la plus adaptée à vous et votre situation. Les experts prennent en compte de nombreux critères. DLCP trouve la ou les SCPI les plus adaptées, ainsi que l’assurance vie (et ses fonds) et le financement si besoin. La SCPI en direct est un excellent outil pour investir sur le long terme. Nous ne pouvons que vous recommander de faire le point avec des experts. Nos CIF (conseillers en investissement financier) ont l’agrément pour pouvoir vous accompagner de manière optimale dans vos choix. Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous et nos conseillers en investissements financiers vous accompagneront.

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