Bénéficier d’un rendement intéressant tout en profitant d’une fiscalité avantageuse, tel est l’objectif de nombreux épargnants qui veulent faire fructifier leurs capitaux. La pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge sûre en termes d’investissement. En effet, malgré les crises qui peuvent troubler le marché immobilier, la demande demeure à la hausse. L’achat d’un immeuble de rapport peut ainsi sembler tentant pour un investisseur, car celui-ci lui assurera une rente régulière. Qu’en est-il toutefois des personnes qui ne disposent pas des fonds nécessaires pour l’achat d’un bien dont le prix peut s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros ou millions d’euros ? Ou qu’en est-il pour les investisseurs même fortunés mais qui souhaitent diversifier le plus possible? La solution serait de placer leur argent dans un OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier. Celui-ci présente de nombreux avantages tout en étant rentable. Les internautes qui veulent en savoir plus découvriront ses principales caractéristiques dans cet article.
Les particularités d’un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
Une part d’Organisme de Placement Collectif Immobilier n’est pas exclusivement formée d’investissements dans l’immobilier. En effet, le placement est composé :
- D’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des résidences pour les particuliers, des locaux commerciaux, des entrepôts, des sites industriels, etc. Souvent, la proportion de ces actifs varie entre 60 % et 90 %. Généralement, ces biens immobiliers appartiennent directement à l’organisme.
- De liquidités qui représentent au moins 10 % du capital. Elles sont d’ailleurs obligatoires pour faciliter la revente des actions lorsque leurs apporteurs veulent s’en débarrasser. En effet, c’est dans cette trésorerie que l’organisme puisera les fonds pour les racheter.
- Éventuellement d’obligations ou de placements dans des sociétés foncières à hauteur de 0 % à 40 %.
En fonction de ses besoins en financement, il appartient donc à chaque OPCI de moduler la composition de son capital.
Bon à savoir : les titres de ces organismes ne s’adressent pas uniquement aux particuliers, mais aussi aux entreprises qui veulent externaliser leurs actifs. Et vu que les OPCI offrent moins de volatilité grâce à leur sous-jacent immobilier, elles sont plébiscitées par certaines sociétés. Vous trouverez une définition également sur le site de l’Autorité des marchés financiers.
Les différentes formes juridiques des OPCI
Les épargnants ont le choix entre les deux variétés suivantes :
- Les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des sociétés anonymes non cotées dont les apporteurs sont essentiellement des sociétés non cotées dont le capital est majoritairement composé d’actifs immobiliers. Une autre part de leur capital est constituée d’actions de société foncières cotées. Elles sont tenues de distribuer au moins 85 % des revenus financiers et locatifs et 50 % des plus-values réalisées à l’issue des ventes.
- Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier sont des copropriétés dont le capital est constitué de 60 % d’actifs immobiliers qu’elles peuvent posséder directement ou indirectement. Elles doivent distribuer 85 % des plus-values et 85 % du résultat.
Comment s’effectue la gestion d’un tel organisme ?
Un Organisme de Placement Collectif Immobilier est administré par une société de gestion dotée d’un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Son activité est contrôlée par un conseil de surveillance. Le gérant de l’OPCI est dans l’obligation de démontrer qu’il dispose des moyens financiers et des moyens matériels suffisants pour mener sa gestion à bien. Un commissaire au compte est chargé de contrôler sa comptabilité. Enfin, tout changement dans le statut de l’organisme doit être approuvé par l’AMF qui représente la « police des finances ».
Quel est le rendement espéré ?
En moyenne, le rendement brut d’un tel organisme se situe entre 2,5 et 5 %. L’investisseur ne doit pas se baser sur ce seul ratio avant de prendre sa décision. En effet, les frais peuvent aussi changer le futur rendement de son placement. Parmi les charges à considérer figurent les droits de souscription, la commission de gestion et les frais de cession d’actifs.
À quels objectifs répond l’OPCI ?
L’Organisme de Placement Collectif Immobilier s’ouvre à tous les profils d’épargnants. Il leur fait profiter de la pérennité du marché immobilier qui est peu volatile. Ils pourront ainsi se procurer des rendements plus ou moins assurés et stables.
Les contribuables qui veulent mieux diversifier leur placement peuvent à la fois souscrire dans une assurance-vie et investir dans un organisme de placement.
Les avantages de cette opération sont nombreux notamment sur le plan fiscal. Le régime de l’assurance-vie plus avantageuse s’applique en effet sur les revenus engendrés par les Organismes de Placement Collectif Immobilier.
Dans le cadre d’une succession, c’est aussi la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique sur la transmission des titres. Le bénéficiaire verra ses droits de succession sur les parts réduits. Il se pourra même qu’il soit exempt de leur paiement.
Enfin, la liquidité est l’une des principales motivations qui incite les particuliers à acquérir des parts d’OPCI. En effet, ils peuvent se retirer n’importe quand et se verront verser le prix de rachat de leurs actions dans un délai de 2 mois au plus. De plus, la valeur liquidative est évaluée régulièrement, à une fréquence entre 2 fois par mois et 2 fois par an.
Les inconvénients des Organismes de Placement Collectif Immobilier
Bien sûr, comme tous les placements spéculatifs, le rendement n’est pas garanti. Tout dépendra de l’état de santé du marché immobilier et de l’organisation de la société de gestion. Il y a donc des risques que le retour sur investissement ne soit pas à la hauteur des résultats escomptés.
Quelle est la différence entre un OPCI et une SCPI ?
Il est courant de comparer l’OPCI avec la SCPI (Société civile de placement immobilier), car ces deux produits sont assez similaires. Lequel de ces deux placements est le plus intéressant ? Lequel choisir ?
La portion des parts d’actifs immobiliers est de 95 % voire de 100 % dans les SCPI contre 60 % dans les Organismes de Placement Collectif Immobilier.
Le mode de financement entre ces deux placements n’est pas le même, car il est possible d’acquérir les parts de SCPI à crédit, ce qui n’est pas le cas pour les actions des Organismes de Placement Collectif Immobilier.
La liquidité est un autre point important sur lequel ces deux placements diffèrent. Celle des Organismes de placement collectif immobilier est de 8 jours à 2 mois maximum. Le rachat des parts des SCPI n’est pas garanti et peut prendre du temps si peu d’acheteurs se manifestent. Si vous préférez pouvoir récupérer vos fonds plus rapidement, privilégiez l’OPCI.
Que peut m’apporter DLCP ?
Vous avez vu que l’univers des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est complexe. Les confusions avec les SCPI et l’assurance-vie sont également fréquentes. Vous voulez néanmoins optimiser vos placements en choisissant les produits financiers qui correspondent le mieux à votre profil. Les conseillers de DLCP sont à votre disposition pour vous aider à monter des montages financiers intelligents. Ils répondront également à vos questions pour que vous vous lanciez sereinement dans votre projet.
