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Démembrement de propriété : Un outil d’optimisation fiscale


DLCP - 2 octobre 2017 - 0 commentaire(s)

Avant tout, le démembrement de propriété est une technique de gestion de patrimoine qui permet d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession d’un bien.

Lors de son vivant, le démembrement de propriété est un acte qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien pour en donner la nue-propriété à un tiers (ses enfants par exemple), tout en  conservant la jouissance du bien (l’usufruit).

Ensuite, le principal avantage de ce mécanisme est de pouvoir transmettre son patrimoine, en réduisant par anticipation  les coûts fiscaux lors d’une succession. Il faut veiller à respecter certaines règles et c’est dans ce but que les spécialistes de DLCP vous accompagnent.

Le plus important est de faire le démembrement de manière anticipée. Cela donne la certitude au nu-propriétaire d’être plein propriétaire à l’avenir. On peut intelligemment démembrer un bien avant ses 75 ans ; à un âge trop avancé (ou grave maladie) l’espérance de vie très courte peut remettre en question fiscalement cette solution.

L’objectif étant principalement de transférer la nue-propriété pour obtenir un capital ou de transmettre du patrimoine.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété dans le cadre d’opération d’ingénierie patrimoniale

Le droit de propriété d’un bien fait appel à trois composantes juridiques du droit de propriété :

  • L’usus : droit d’utiliser le bien.
  • Le fructus : droit d’en percevoir les fruits.
  • L’abusus : droit de disposer du bien.

L’usufruit permet de se servir d’un bien pour son propre usage ou de le mettre en location pour en percevoir des revenus. La nue-propriété permet de disposer du bien tout en respectant l’usufruit.

On dit qu’il y a démembrement de propriété lorsque le bien est divisé entre un (ou plusieurs) usufruitier et un (ou plusieurs) nu-propriétaire : l’usufruitier conserve la jouissance de son bien tout en cédant la nue-propriété à ses héritiers ou à un tiers.

Finalement, ce principe permet de préparer sa succession, car on peut choisir le nu-propriétaire. Cela peut être fait à titre gratuit (exemple : donation) ou à titre onéreux (exemple :vente). Lors du décès de l’usufruitier, il y a « remembrement de la propriété » (terme juridique exact : extinction de l’usufruit), et le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire sans avoir de droits de succession à payer. Il peut alors disposer du bien pour l’occuper, le louer ou le vendre.

Certaines règles existent, à savoir :

  • La vente d’un bien démembré nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
  • L’entretien courant du bien, les charges de copropriété et les impôts reviennent à l’usufruitier. Les gros travaux de réparation sont à la charge du nu-propriétaire. Il est alors fortement conseillé de signer une convention définissant les charges incombant à chaque partie.

Les avantages fiscaux du démembrement

Le démembrement d’un bien immobilier permet au donateur de ne payer des droits que sur la valeur de la nue-propriété, évaluée selon l’âge de l’usufruitier.

Ce dispositif permet de réduire la somme à payer aux impôts, car les droits de donation ne sont plus calculés selon le barème classique, mais s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété.

L’article 669 du Code Général des impôts (CGI) propose un barème en fonction de l’âge de l’usufruitier lors de la donation :

Age du donateur    Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90,00%10,00%
De 21 à 30 ans80,00%20,00%
De 31 à 40 ans70,00%30,00%
De 41 à 50 ans60,00%40,00%
De 51 à 60 ans50,00%50,00%
De 61 à 70 ans40,00%60,00%
De 71 à 80 ans30,00%70,00%
De 81 à 90 ans20,00%80,00%
91 ans ou plus10,00%90,00%

Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Par exemple, si le donateur est âgé de 45 ans, les droits de donation ne s’appliqueront que sur 40% de la valeur en pleine propriété. Alors que s’il a 65 ans, ils s’appliqueront sur 60% de la valeur pleine.

Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire pourra récupérer l’usufruit du bien sans avoir à régler de droits de succession.

Cas sans démembrement de propriété

Votre fille hérite de votre maison d’une valeur de 300 000 €. Elle devra donc acquitter les droits de succession sur la valeur de la maison en pleine propriété.

Elle bénéficie alors d’un abattement de 100 000 €. Nous calculerons les droits de succession sur 200 000 €.

Cas avec démembrement de propriété

Vous êtes âgé de 61 ans. Vous êtes propriétaire d’une maison d’une valeur de 300 000 € et vous effectuez une donation en nue-propriété à votre fille.

La nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien. De ce fait, vous donnez 180 000 € à votre fille.

Si vous n’avez pas effectué de donation à son profit au cours des 15 dernières années, vous bénéficiez alors d’un abattement de 100 000 €.

Les droits de donation seront calculés sur 80 000 €.

En dernier lieu, le démembrement de propriété permet de réduire le montant des droits de succession. Vous devrez aussi vous acquittez des frais de notaire lié à cet acte juridique :

  • Emolument de formalités;
  • Rédaction de l’acte;
  • Taxe de publicité foncière,
  • TVA.

Le démembrement de propriété est donc un outil pour réduire les droits de succession pour vos héritiers.

Vous pouvez consulter  notre cabinet de gestion de patrimoine à Lyon pour vous conseiller sur ce dispositif dès maintenant.

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