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Acheter à deux en concubinage : Quelles solutions pour protéger le conjoint ?


DLCP - 15 décembre 2017 - 0 commentaire(s)

D’après l’article 515-8 du Code Civil, « Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Même si la définition d’être concubins figure dans le code civil, c’est un statut qui est peu reconnu par la loi.

En effet, aucune règle n’est prévue en matière de succession et de donation ce qui implique que les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre. Autrement dit, en cas de succession après un abattement de 1594€ il y aura 60% de taxation.

Ainsi, l’objectif lors de l’achat immobilier est de prévoir toutes les possibilités afin de garantir la sécurité de chacun des conjoints d’un point de vue juridique. Ils devront donc envisager ce qu’il se passera en cas de séparation ou en cas de décès de l’un des conjoints.

Il existe 3 solutions pour l’achat d’un bien immobilier en concubinage. Les deux qui sont les plus souvent mises en place sont l’achat en indivision et la création d’une SCI. La dernière possibilité est l’insertion de la clause de tontine dans l’acte de vente.

L’Achat en indivision

L’achat en indivision est la solution la plus simple puisqu’il s’agit du régime par défaut. Il n’y a pas besoin de formalités ni à l’achat ni pendant la durée de l’indivision. Sans oublier que ça ne suppose aucun coût ni aucun délai.

Chaque concubin est propriétaire d’une partie du bien (dit quote-part). Si aucune répartition particulière n’a été définie dans la convention d’indivision lors de l’achat, ils seront chacun propriétaire de la moitié du bien. Par conséquent, le conjoint qui a apporté le plus pourrait se retrouver lésé en cas de séparation puisqu’il ne récupèrerait que 50% de la valeur du bien.

La séparation des concubins

Il existe deux solutions en cas de séparation des concubins :

–          Les ex-concubins d’un commun accord peuvent vendre le bien et récupérer le montant équivalent à leur quote-part. l’autre possibilité serait que l’un des deux rachètent la part de l’autre et devienne par conséquent le seul propriétaire du bien.

–          En cas de désaccord, le juge qui procèdera au partage du bien. Puisque d’après la loi « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Le côté instable de l’indivision vient en grande partie du fait que tout indivisaire peut demander la licitation (vente judiciaire).

Le décès de l’un des concubins

L’objectif est, comme indiqué précédemment, de protéger le concubin survivant. En effet, en cas de décès de l’un des concubins ses biens seront répartis entre ses héritiers et le concubin survivant n’en fait pas parti. Aussi, il deviendra co-indivisaire avec ces héritiers. Dans ce cas-là, la procédure la plus courante est le partage judiciaire et donc la vente du bien. Le conjoint survivant ne pourra donc plus profiter de cette acquisition commune.

Voici les différentes possibilités pour éviter cette situation :

–          Si leurs enfants sont encore mineurs le concubin peut faire une demande au juge de maintien de l’indivision. Cependant le problème ne fait qu’être repoussé.

–          L’autre solution est que chaque concubin lègue sa quote-part à l’autre. Le souci dans ce cas sont les frais de succession qui représentent 60% de la valeur du leg après un abattement de 1594€.

–          La dernière possibilité est de prévoir une clause de rachat dans la convention d’indivision. Cela permettra au concubin survivant de racheter la quote-part. La contrainte étant qu’il devra désintéresser la succession du montant de la quote-part.

Attention, lors d’une succession ou d’un décès, il restera tout de même les droits de partage de 2,5% qui devront être acquittés.

La création d’une SCI

La SCI ou Société Civile Immobilière comme son nom l’indique est une société, composée de deux personnes ou plus qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.

La création d’une SCI demande de la rigueur, du formalisme et a un coût considérable contrairement à l’achat en indivision. En revanche, c’est une solution plus organisée et plus pérenne puisque chaque concubin reçoit des parts sociales proportionnelles à la part investie dans le capital social de la société.

La gestion du logement est plus simple dans la mesure où les décisions sont prises à la majorité. Il y a possibilité d’aménager les règles de gestion dans les statuts de la SCI.

 La séparation des concubins

En cas de séparation, la vente est facilitée (il suffit d’obtenir la majorité simple) et le droit de partage de 2,5% est évité.

Le décès de l’un des concubins

En cas de décès de l’un des concubins les parts reviennent à ses héritiers. Ces derniers peuvent contester l’occupation du logement par le concubin survivant.

Afin d’éviter cette situation deux solutions se présentent aux concubins :

La rédaction d’une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. Cela permettra au concubin survivant de refuser l’entrée dans la société des héritiers. Cependant il faut avoir les moyens de racheter les parts de ces derniers.

L’autre possibilité est de faire un démembrement croisé de propriété. C’est-à-dire que chaque concubin détient la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Ce qui implique qu’au décès de l’un des concubins, le survivant acquiert la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Puisque les héritiers ne récupèrent que la moitié de la nue-propriété, le concubin survivant pourra rester dans le logement.

Nous venons de vous présenter les deux principales façons d’acheter en concubinage. Il reste une dernière possibilité qui est la clause de tontine.

La clause de tontine

Un pacte tontinier s’appuie sur une clause aux termes de laquelle par exemple 2 personnes achètent un immeuble en stipulant que seul le survivant d’entre eux sera propriétaire. Cette clause est valable, car il y un aléa (âge, santé…).

La séparation des concubins

En cas de séparation, les ex-concubins peuvent décider de vendre le logement ou que l’un rachète la part de l’autre.

Le risque est présent en cas de désaccord. Contrairement à l’achat en indivision les ex-concubins ne pourront pas provoquer le partage en justice. La vente du logement n’est possible qu’en cas d’unanimité, puisque l’adage « nul ne peut demeurer dans l’indivision » n’est pas applicable.

Le décès de l’un des concubins

Dans le cas du décès de l’un des concubins, le survivant est considéré comme seul propriétaire du bien depuis l’origine. Les héritiers du concubin décédé n’ont donc aucun droit sur ce bien. Le concubin survivant devra néanmoins payer des droits de succession (déjà mentionné ci-dessus), sauf si le bien à une valeur inférieure à 76000€.

Conclusion sur l’achat entre concubins

Pour terminer, nous ne le répèterons jamais assez, chaque situation est particulière. Le plus important dans une étude patrimoniale est de recueillir vos souhaits et d’y apporter les solutions les plus appropriées. Dans ce cas, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Notre objectif serait de définir ensemble, par exemple, l’alternative qui sera la plus propice à votre maintien de vie dans la résidence commune ou pour un achat immobilier commun. Si vous souhaitez des éclaircissements, contactez l’équipe DLCP et ses partenaires (avocats rédaction statuts) qui vous accompagneront dans vos démarches.

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