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Investir en SCPI : Fonctionnement, avantages, inconvénients


DLCP - 5 juillet 2017 - 0 commentaire(s)

Acheter des parts de SCPI permet d’investir dans de l’immobilier d’entreprise ou autre par l’intermédiaire d’une société de gestion. Investir en SCPI est un moyen efficace de se constituer un patrimoine dans l’immobilier locatif tout en évitant une gestion au quotidien.

En conséquence, investir en SCPI est l’une des meilleures solutions à long terme afin de générer une rente.

Comment investir en SCPI ? Le guide pour tout savoir sur ce mode d’investissement !

SCPI : définition

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour vocation la constitution d’un patrimoine immobilier locatif en vue de dégager un rendement.

La plupart des SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts …

Egalement connue sous le nom de « Pierre Papier », une SCPI est un placement immobilier qui distribue un loyer à ses associés sous forme de revenus perçus au prorata des parts investies. Autrement dit, vous pouvez assimiler cette contrepartie financière à un rendement donné souvent trimestriellement ou mensuellement.

Les différents types afin de bien investir en SCPI

Pour investir en SCPI, Il existe différents types : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Investir en SCPI de rendement

Premièrement, elles ont pour vocation de distribuer régulièrement aux détenteurs de parts un revenu locatif net de charge.

Deuxièmement, elles sont composées de  bureaux, locaux commerciaux, résidences hôtelières…

Les SCPI de rendement sont classées selon différentes catégories :

  • De bureaux : patrimoine composé essentiellement d’immeubles de bureau.
  • De commerces : patrimoine composé essentiellement murs de magasins.
  • Régionale : patrimoine investi majoritairement hors de Paris et sa région.
  • Internationale : patrimoine investi majoritairement hors de France.
  • De plus-values : patrimoine investi dans des bureaux, commerces ou logements ayant un fort potentiel de plus-values à long terme.

Investir en SCPI fiscales

Elles sont destinées aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier, sans souci de gestion, en générant une économie d’impôt sur le revenu. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.

Elles sont composées par de l’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France et /ou dans des pays comme l’Allemagne. Les conditions de rendement et de fiscalité y sont extrêmement avantageuses.

Elles sont classées en différentes catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier … (On retrouve les mêmes solutions de défiscalisation que l’on peut avoir lors de l’achat d’immobilier « en direct »).

Investir en SCPI : avantages et inconvénients

Avantages

  • Investissement très accessible (quelques milliers d’euros alors qu’un appartement bien placé coûte généralement beaucoup plus).
  • Diversification de son épargne (et notamment la possibilité d’opter pour l’achat de plusieurs SCPI différentes et ainsi de réduire le risque de gérant).
  • Placement à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières…).
  • Rendement attractif et revenu trimestriel.
  • Risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles.
  • Gestion assurée par une société agréée, appelée Société de Gestion qui assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l’entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales…
  • Possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie.

Inconvénients

  • Il y a un délai de jouissance pour percevoir les revenus trimestriels de quelques mois. Dit autrement, cela est une franchise afin que la société de gestion aie le temps d’investir intelligemment.
  • Possibilités de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, mais cela peut prendre parfois plusieurs mois.
  • Les revenus dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI.
  • La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion réalisée par la société de gestion.
  • Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Le fonctionnement des SCPI

Achat et vente des parts

Selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable, l’achat et la vente des parts sont différents :

  • SCPI à Capital Variable : demande d’achat ou de vente des parts en continu.
  • SCPI à Capital Fixe : possibilité d’achat ou de revente des parts sur le marché secondaire à dates fixes.

Souscription

Différentes modalités de souscription et de financement sont possibles pour investir dans un placement SCPI :

  • au comptant : perception d’un revenu complémentaire.
  • à crédit : constitution d’un patrimoine.
  • dans le cadre de l’assurance-vie : optimisation de la fiscalité.
  • en démembrement de propriété : décote à l’achat et anticipation de la retraite.

Frais

  • Équivalent en partie au frais de notaire, les frais de souscription : entre 8% et 12%, inclus dans le prix des parts.
  • Frais de gestion, entre 0,6% et 1,0% par an.
  • Le dividende est net de ces frais.

Fiscalité

Les revenus perçus par la SCPI sont imposables au titre des revenus fonciers. Chaque année, la société de gestion adresse aux associés les montants à déclarer.

La fiscalité s’applique en fonction des revenus :

  • Les revenus fonciers : intégrés au revenu imposable, ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et taxables selon  deux régimes :
    • Le régime du micro foncier (15 000 € durant l’année d’imposition de revenu brut foncier total à ne pas dépasser, ainsi que d’être propriétaire d’un bien immobilier loué en nu).
    • Le régime réel (à privilégier pour les crédits in fine).
  • Les revenus financiers : relatifs aux placements de trésorerie de la SCPI, ils sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Dans tous les cas, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Les intérêts d’emprunt peuvent donc parfois être déductibles des revenus fonciers, en cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit.

Investir en SCPI : comment bien choisir ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte.

  • Les indicateurs de performances : taux de distribution, rentabilité historique, évolution historique du dividende.
  • L’analyse du patrimoine : la qualité des immeubles, le taux d’occupation, le niveau de la provision pour grosses réparations, le niveau du report à nouveau.
  • Le marché des parts : le volume des échanges annuels, le taux de parts en attente, les délais de transaction.
  • L’historique de la société de gestion.

Il existe de nombreuses formules de souscription en parts de SCPI. Quels que soient vos objectifs, investir en SCPI pourra y répondre :

  • percevoir des revenus complémentaires immédiats ou différés.
  • se constituer un patrimoine.
  • réduire vos impôts.

Vous pouvez consulter dès à présent notre cabinet de gestion de patrimoine pour investir en SCPI !

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