Chez DLCP, cabinet de conseil patrimonial et fiscal, nous accompagnons les contribuables dans la maîtrise et la réduction d’IFI de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce dernier, instauré en 2018 en remplacement de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), s’applique à tous les foyers fiscaux disposant d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Saviez-vous qu’il est possible de réduire votre IFI de manière significative grâce à des stratégies parfaitement légales et encadrées ? Dans cet article, nous vous détaillons les différentes options disponibles pour optimiser votre fiscalité, tout en conservant votre patrimoine et vos objectifs de vie.
Comprendre l’IFI pour mieux le réduire
Avant toute démarche de réduction d’IFI, il convient de bien comprendre les modalités de calcul de cet impôt. L’IFI est un impôt déclaratif : il repose sur la sincérité et la précision des informations transmises à l’administration fiscale.
Voici les étapes à respecter :
- Recenser l’ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement (SCPI, SCI, supports immobiliers en assurance-vie…).
- Identifier les biens imposables et ceux qui sont exonérés.
- Évaluer les biens soumis à l’IFI selon leur valeur vénale au 1er janvier.
- Déduire le passif (dettes contractées pour l’achat, la conservation ou la réparation des biens imposables).
Nous vous proposons une vidéo explicative complète sur le calcul de l’IFI.
Nos 5 solutions efficaces pour réduire votre IFI
DLCP vous présente les principales stratégies de réduction d’IFI. Certaines permettent de diminuer la base taxable, d’autres offrent un mécanisme de réduction directe de l’impôt dû.
- Réduction d’IFI via l’acquisition de nue-propriété
Une méthode puissante pour sortir un bien immobilier de votre assiette IFI consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien. Ce type d’investissement, souvent proposé avec une décote de 50 à 60 %, exclut l’usufruit – c’est-à-dire le droit d’usage et de percevoir les revenus du bien – pendant une période donnée (15 à 20 ans généralement).
Ce montage vous permet :
- De ne pas intégrer ce bien dans votre base IFI.
- De préparer la pleine propriété à terme, sans charges de gestion ni fiscalité immédiate.
- D’éviter l’endettement, les banques finançant rarement ce type de projet.
Attention : vous ne pourrez ni habiter le bien ni percevoir de loyers durant la période d’usufruit, ce qui en fait une stratégie patrimoniale à moyen/long terme.
- L’immobilier professionnel : un levier d’exonération d’IFI
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle principale peuvent bénéficier d’une exonération totale d’IFI, sous réserve de conditions précises :
- Le bien doit être indispensable à l’activité professionnelle du redevable.
- Il doit être détenu directement ou via une société transparente.
- L’activité doit être exercée à titre principal.
Soyez vigilants en cas de changement d’usage du bien. Par exemple, un local professionnel conservé et mis en location après un départ à la retraite devient imposable à l’IFI. Une attention particulière s’impose donc dans la gestion de votre patrimoine professionnel.
- Donation temporaire d’usufruit : un outil doublement efficace
La donation temporaire d’usufruit (DTU) est un mécanisme patrimonial qui permet de transmettre temporairement l’usage et les revenus d’un bien immobilier à un enfant (ou autre proche).
Les avantages de cette stratégie :
- Le bien sort de la base IFI du donateur pendant toute la durée de la donation.
- Les revenus générés par le bien sont imposés au nom du bénéficiaire, souvent non imposable.
- Vous réalisez une action de soutien familial tout en allégeant votre fiscalité.
Attention : l’administration fiscale veille à ce que la donation réponde à un objectif familial réel (aide à un enfant étudiant ou en situation précaire) et non uniquement à un but fiscal.
- Investissement dans les PME : un crédit d’impôt attractif
Jusqu’en 2017, l’ISF offrait une réduction fiscale pour les investissements dans les PME. Ce dispositif a été repris sous l’IFI, bien que dans un périmètre plus restreint.
En investissant dans des PME éligibles, vous pouvez obtenir une réduction d’IFI égale à 50 % du montant investi, plafonnée à 45 000 euros. Ce type de placement peut se faire :
- En direct (sous conditions de détention et d’activité de la PME).
- Via des véhicules collectifs comme les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) ou FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation).
Ces placements sont soumis à risque de perte en capital et à une durée de blocage, mais ils offrent également un avantage fiscal immédiat et potentiellement des plus-values exonérées à la sortie.
- Dons à des organismes d’utilité publique
Le levier le plus simple et le plus vertueux pour réduire votre IFI reste le don à des organismes reconnus d’utilité publique (fondations, instituts de recherche, universités, structures d’insertion…).
Ce mécanisme vous permet de bénéficier :
- D’une réduction d’IFI équivalente à 75 % du montant du don.
- Dans la limite de 50 000 euros par an (ce qui correspond à un don maximal de 66 667 euros).
Il est également possible de flécher votre don vers des fonds solidaires, qui combinent efficacité fiscale et impact social.
Focus sur les produits d’épargne retraite et leur impact sur l’IFI
Certaines enveloppes de placement à long terme peuvent neutraliser partiellement l’impact de l’IFI, sous réserve de respecter les critères de blocage et d’indisponibilité des capitaux.
Le PER : un outil fiscal à double tranchant
Le Plan d’Épargne Retraite (PER), qui a remplacé le PERP et les contrats Madelin depuis 2020, présente des caractéristiques favorables à la réduction de l’IFI :
- Tant que le capital reste non rachetable, il n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, y compris pour les supports immobiliers.
- Une fois la phase de rente entamée, seule la rente perçue est imposable, et non le capital restant.
⚠️ À noter : après un premier rachat partiel ou total, les sommes encore investies en immobilier peuvent redevenir imposables à l’IFI. La stratégie d’utilisation du PER doit donc être étudiée avec attention.
Pour conclure : la réduction d’IFI, un enjeu de stratégie patrimoniale globale
Depuis sa mise en place, l’IFI constitue un impôt ciblé sur la détention d’actifs immobiliers. Son optimisation passe par une analyse fine de votre situation patrimoniale, de vos projets familiaux et de votre appétence au risque.
En combinant exonérations, décotes patrimoniales, dons et investissements ciblés, il est tout à fait possible de réduire considérablement votre IFI, voire de l’annuler dans certains cas.
Faites-vous accompagner par DLCP
Chez DLCP, nous vous accompagnons dans la mise en œuvre de solutions sur-mesure pour optimiser votre fiscalité tout en respectant vos objectifs patrimoniaux. Chaque situation étant unique, nos experts vous aident à :
- Identifier les stratégies adaptées à votre profil.
- Réaliser les montages juridiques et fiscaux nécessaires.
- Sécuriser vos déclarations et vos investissements.
Contactez-nous pour un diagnostic personnalisé et découvrez comment réduire efficacement votre IFI grâce à des solutions professionnelles et éthiques. En savoir plus sur notre cabinet de gestion de patrimoine à Paris ?
